Eine exzellente Kapitalanlage

Nicht nur aufgrund ihrer guten Vermietbarkeit, sondern auch unter steuerlichen Gesichtspunkten stellen Denkmalimmobilien exzellente Kapitalanlagen dar, denn der Kauf einer Denkmalimmobilie stellt das letzte (und vom Staat ausdrücklich gewünschte) "Steuerschlupfloch" dar. Ein Anleger, der in eine Denkmalschutzimmobilie investiert, erhält vom Staat einen erheblichen Steuervorteil. Grundlage der Steuerersparnisse sind die §§ 7h/i EStG.

Konkret bedeutet dies, dass durch die Sanierung einer Denkmalimmobilie bzw. eines Baudenkmals Modernisierungskosten entstehen. Diese Modernisierungskosten kann der Käufer der Immobilie verteilt über 12 Jahre zu 100% abschreiben. So kann er in den ersten 8 Jahren jeweils 9% der Modernisierungskosten pro Jahr als Werbungskosten abschreiben und in den letzten 4 Jahren jeweils 7%.

Ein Beispiel hierzu:
Sie (ledig) verdienen über 52.000 € p.a. Dann liegen Sie schon im Spitzensteuersatz und erzeugen den maximalen Steuerhebel bei einer solchen Investition. Erwerben Sie eine Denkmalimmobilie zu o.g. Preis und Modernisierungskosten, können Sie im ersten Jahr 9% von 140.000 €, also 12.600 € steuerlich absetzen. Zusätzlich können Sie, wenn Sie die Immobilie finanzieren, natürlich noch die Darlehenszinsen absetzen.
Angenommen, Sie finanzieren den kompletten Kaufpreis, also 200.000 €, und bezahlen dafür 4,5% Zinsen, dann können Sie weitere 9.000 € steuerlich geltend machen, insgesamt also 21.600 €. Da Sie aber auch positive Einkünfte in Form von Miete erzielen, sagen wir 7.600 € p.a., können Sie jährlich 14.000 € steuerlich absetzen (21.600 € – 7.600 €). Die resultierenden Steuerrückzahlungen und die Miete fließen Ihnen zu und diesen Geldfluss lenken Sie in die Entschuldung der Immobilie. Eine steuerlich besser geförderte Kapitalanlage dürfte es derzeit kaum geben.

Mehr zum Thema > Denkmalimmobilien als Kapitalanlage.

Abschreibung der Altbausubstanz

Darüber hinaus kann der Käufer noch die ursprüngliche Altbausubstanz abschreiben. Hierbei erfolgt bei Denkmalimmobilien, die vor dem 01.01.1925 gebaut wurden, eine lineare Abschreibung über 40 Jahre (also 2,5% pro Jahr) und bei Baudenkmälern, die ab dem 01.01.1925 errichtet wurden, eine Abschreibung über 50 Jahre (also 2,0% pro Jahr).

Wird eine Denkmalimmobilie/Baudenkmal nicht als Kapitalanlage zur Vermietung erworben, sondern zieht der Käufer selber ein, wird ebenfalls ein Steuervorteil in fast gleicher Höhe gewährt. Dann können 90% der Modernisierungskosten über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben werden.

Abschreibung der Finanzierungskosten

Neben diesen Steuervorteilen für Denkmalimmobilien können Kapitalanleger, die die Immobilie nach der Sanierung vermieten, zusätzlich noch die Finanzierungskosten (also die Darlehenszinsen) zu 100% abschreiben.

In Summe führen diese genannten Abschreibungsmöglichkeiten insbesondere bei Käufern mit einer hohen Steuerlast dazu, dass bis zu 50% des Kaufpreises aus Steuerersparnissen finanziert werden.

Und sollten Sie die Immobilie jemals wieder verkaufen, haben Sie abschließend noch einen weiteren Vorteil: Alle Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind nach Ablauf von 10 Jahren vollkommen steuerfrei. Dieser Vorteil existiert bei keiner anderen Kapitalanlage mehr, denn dort muss auf den Gewinn immer die sogenannte "Abgeltungssteuer" gezahlt werden.

Fazit: Was sind die Steuervorteile einer Denkmalimmobilie?

Kapitalanleger suchen in erster Linie Sicherheit. Die Investition in eine Immobilie bietet diese Sicherheit, denn Mieten und auch der Wert der Immobilie steigen in der Regel gleichmäßig mit der Inflation. Beim Erwerb einer Denkmalimmobilie kommen zudem Steuervorteile hinzu, die in den Paragraphen §§ 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes geregelt sind. Dies ist vom Staat ausdrücklich gewünscht und somit ein legales Steuerschlupfloch. Demnach können die Sanierungskosten einer Denkmalimmobilie steuerlich zu 100%, verteilt über 12 Jahre, abgesetzt werden. Das sind in der Regel ca. 65% – 70% des Kaufpreises der Immobilie, von denen in den ersten 8 Jahren jeweils 9% pro Jahr und 4 Jahre lang jeweils 7% abgesetzt werden können. Rechnerisch bedeutet das, dass bei einem Kaufpreis von z.B. 200.000 € 140.000 € steuerlich abgesetzt werden können.

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