Immobilien sollen vor ihrer Zerstörung geschützt werden

Nicht nur Burgen und Schlösser stehen unter Denkmalschutz. Um ihre Zerstörung aus Unwissenheit oder monetären Aspekten zu verhindern, stehen etwa 5% aller Altbauten, deren Baujahr älter als 1978 ist, unter Denkmalschutz. An ihrer Erhaltung besteht ein öffentliches Interesse, um diese Gebäude als Zeitzeugen zu erhalten oder der Wissenschaft zugänglich zu machen.

Sanierung unter strengen Auflagen

Die Sanierung eines solchen Baudenkmals erfordert nicht nur grundsätzliche Kenntnisse beim Bauen, sondern auch spezielle Kenntnisse bezüglich des Umgangs mit der historischen Substanz. Dies ist einer der Gründe, warum das Wort Denkmalschutz auf viele Bauherren erst einmal abschreckend wirkt. Sie scheuen die mitunter strengen Auflagen der Denkmalschutzbehörden, die eigene Pläne zur Umsetzung zunichte machen können, was zu Interessenkonflikten führen kann. Unter Umständen wollen die Denkmalschutzbehörden selbst über einfache Instandhaltungsarbeiten, wie beispielsweise das Streichen der Fassade, informiert werden.

Vergleichsweise hohe Sanierungskosten

Im Vergleich zur Sanierung eines "normalen" Altbaus verursacht die Modernisierung einer Denkmalimmobilie durch spezialisierte Handwerker und spezielle Materialien in der Regel zudem auch höhere Kosten. In der Folge entstehen Instandhaltungskosten während der Nutzung. Die sogenannte Erhaltungspflicht ist in den jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzen definiert und regelt Punkte wie die Wiederherstellung der Tragfähigkeit von Bauteilen, die Instandhaltung des Daches oder das Trockenlegen feuchter Wände.

Liebhaberstücke mit Charme, steuerrechtlich gefördert

Auf der anderen Seite sind diese Immobilien individuelle Liebhaberstücke mit Charme, die man so kein zweites Mal findet und nach denen naturgemäß eine hohe Nachfrage besteht. Ganz abgesehen von den steuerlichen Vorteilen, nach denen Baudenkmäler hohe Einkommensteuern deutlich senken können, denn Vermieter können acht Jahre lang neun Prozent und vier Jahre lang sieben Prozent der Wiederherstellungskosten steuerlich geltend machen.

Ablauf einer Denkmalsanierung

Vor der eigentlichen Sanierung steht das Gespräch mit dem regionalen Landesamt für Denkmalpflege. Es erteilt Auskunft, ob die Immobilie als Einzeldenkmal unter Ensembleschutz in einer Denkmalliste eingetragen ist. Bei einem Einzeldenkmal steht das ganze Haus unter Denkmalschutz, beim sogenannten Ensembleschutz muss in der Regel nur das Gesamtbild, unter Umständen also nur die Fassade, erhalten werden.

Der Denkmalschutzbehörde legt man ein Sanierungskonzept vor, welches idealerweise bereits in Abstimmung mit der Behörde entworfen wurde. Ein erstes Gespräch mit der Behörde sollte dabei bereits zu einem frühen Zeitpunkt in der Planungsphase stattfinden, denn die Auflagen der Behörde können erheblichen Einfluss auf die Kosten und Zeitplanung haben. Dieses Konzept wird dann von der Behörde überprüft.

Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten findet seitens der Denkmalschutzbehörde eine Abnahme statt. Erst wenn die Begutachtung positiv ausfällt, können die steuerrechtlichen Abschreibungsmöglichkeiten mittels einer Bescheinigung der Behörde in Anspruch genommen werden. Man sollte sich also penibelst an die Absprachen mit den Denkmalbehörden halten. Erst dann kann die steuerliche Förderung der Sanierungskosten und der Erhaltungsaufwand einer Denkmalimmobilie geltend gemacht werden.


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