Was ist bei der Sanierung einer Denkmalimmobilie zu beachten?

Das Wichtigste in Kürze

• Die Sanierung einer Denkmalimmobilie erfordert spezielle Kenntnisse der historischen Bausubstanz.
• Vor dem Bau legt der Bauherr der Denkmalschutzbehörde ein Sanierungskonzept vor, das idealerweise in Abstimmung mit der Behörde erstellt wurde.
• Die Sanierung einer Denkmalimmobilie durch spezialisierte Handwerker verursacht in der Regel etwas höhere Kosten.
• Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten findet eine Abnahme durch die Denkmalschutzbehörde statt.

Immobilien sollen vor ihrer Zerstörung geschützt werden

Nicht nur Burgen und Schlösser stehen unter Denkmalschutz. Um ihre Zerstörung aus Unwissenheit oder monetären Aspekten zu verhindern, stehen etwa 5% aller Altbauten, deren Baujahr älter als 1978 ist, unter Denkmalschutz. An ihrer Erhaltung besteht ein öffentliches Interesse, um diese Gebäude als Zeitzeugen zu erhalten oder der Wissenschaft zugänglich zu machen.

Sanierung unter strengen Auflagen

Die Sanierung eines solchen Baudenkmals erfordert nicht nur grundsätzliche Kenntnisse beim Bauen, sondern auch ein tiefes Verständnis für den Umgang mit der historischen Bausubstanz. Die Sanierung einer Denkmalimmobilie gehört insofern in die geschulten Hände eines auf solche Sanierungen spezialisierten Fachbetriebs. Dies ist einer der Gründe, warum das Wort Denkmalschutz auf viele Bauherren erst einmal abschreckend wirkt. Sie scheuen die mitunter strengen Auflagen der Denkmalschutzbehörden, die eigene Pläne zur Umsetzung zunichte machen können, was zu Interessenkonflikten führen kann. Unter Umständen wollen die Denkmalschutzbehörden selbst über einfache Instandhaltungsarbeiten, wie beispielsweise das Streichen der Fassade, informiert werden.

Denkmalimmobilien erzeugen vergleichsweise hohe Sanierungskosten

Im Vergleich zur Sanierung eines "normalen" Altbaus verursacht die Modernisierung einer Denkmalimmobilie durch spezialisierte Handwerker und spezielle Materialien in der Regel etwas höhere Kosten. Während der Nutzung entstehen dann Instandhaltungskosten. Die sogenannte Erhaltungspflicht ist in den jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzen definiert und regelt Punkte wie die Wiederherstellung der Tragfähigkeit von Bauteilen, die Instandhaltung des Daches oder das Trockenlegen feuchter Wände.

Liebhaberstücke mit Charme, steuerrechtlich gefördert

Auf der anderen Seite sind diese Immobilien individuelle Liebhaberstücke mit Charme, die man so kein zweites Mal findet und nach denen naturgemäß eine hohe Nachfrage besteht. Ganz abgesehen von den steuerlichen Vorteilen, nach denen Baudenkmäler hohe Einkommensteuern deutlich senken können, denn Vermieter können acht Jahre lang neun Prozent und vier Jahre lang sieben Prozent der Wiederherstellungskosten steuerlich geltend machen.

Ablauf einer Denkmalsanierung

Vor der eigentlichen Sanierung steht das Gespräch mit dem regionalen Landesamt für Denkmalpflege. Es erteilt Auskunft, ob die Immobilie als Einzeldenkmal unter Ensembleschutz in einer Denkmalliste eingetragen ist. Bei einem Einzeldenkmal steht das ganze Haus unter Denkmalschutz, beim sogenannten Ensembleschutz muss in der Regel nur das Gesamtbild, unter Umständen also nur die Fassade, erhalten werden.

Der Denkmalschutzbehörde legt man ein Sanierungskonzept vor, welches idealerweise bereits in Abstimmung mit der Behörde entworfen wurde. Ein erstes Gespräch mit der Behörde sollte dabei bereits zu einem frühen Zeitpunkt in der Planungsphase stattfinden, denn die Auflagen der Behörde können erheblichen Einfluss auf die Kosten und Zeitplanung haben. Dieses Konzept wird dann von der Behörde überprüft.

Da es im öffentlichen Interesse liegt, schützenswerte Immobilien zu erhalten, gibt es in Deutschland zahlreiche Förderungen und Förderprogramme, um Besitzer von Denkmalimmobilien finanziell zu unterstützen. Dazu haben viele Städte und kleinere Gemeinden sogenannte Stadterneuerungsprogramme ins Leben gerufen, über die Zuschüsse beantragt werden können, z.B. um bei der Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien die Energieeffizienz zu steigern.

Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten findet seitens der Denkmalschutzbehörde eine Abnahme statt. Erst wenn die Begutachtung positiv ausfällt, können die steuerrechtlichen Abschreibungsmöglichkeiten mittels einer Bescheinigung der Behörde in Anspruch genommen werden. Man sollte sich also penibelst an die Absprachen mit den Denkmalbehörden halten. Erst dann kann die steuerliche Förderung der Sanierungskosten und der Erhaltungsaufwand einer Denkmalimmobilie geltend gemacht werden.

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