Altbau vs. Neubau: Was ist der Unterschied?

In der facettenreichen Welt der Immobilien stehen potenzielle Käufer und Investoren vor der Wahl: Der Charme eines Altbaus oder die moderne Eleganz eines Neubaus? Die Entscheidung für einen Altbau oder Neubau kann erhebliche Auswirkungen auf finanzielle Aspekte und den persönlichen Lebensstil haben.

Was ist ein Altbau, was ein Neubau?

Unter einem Altbau versteht man eine Immobilie, die bereits einmal bewohnt wurde, unabhängig davon, ob bereits mehrere Generationen darin gelebt haben oder ob sie direkt nach dem Erstbezug wieder verkauft werden soll. Die Vorstellung, dass ein Altbau immer mit hohen Decken und dekorativen Verzierungen verbunden ist, ist insofern nicht richtig. Auch ein erst vor einem Jahr erbautes Haus in einer Neubausiedlung gilt als Altbau, wenn es bereits mindestens einmal bewohnt wurde.

Es muss nicht immer neu sein

Das Auto ist des Deutschen liebstes Kind. Wer über genug Kapital verfügt, der leistet sich einen Neuwagen. Der Anspruch, immer das neueste Modell mit der neuesten Technik zu fahren, ist entsprechend hoch. Im Durchschnitt wird für einen Neuwagen das Zweieinhalb- bis Dreifache eines vergleichbaren Gebrauchtwagens bezahlt.

Interessanterweise verhält es sich beim Immobilienkauf anders. Hier muss es nicht immer das Neueste sein. Denn ein neues Haus zu bauen kann mit viel Arbeit und Risiko verbunden sein. Dafür hat der Neubau gegenüber dem Altbau den Vorteil, dass man die Raumaufteilung nahezu frei bestimmen kann. Die zum Zeitpunkt des Baus neueste Technik wird eingebaut und das gute Gefühl, das neue Haus als Erster zu bewohnen, gibt es gratis dazu.

Doch nur in den seltensten Fällen wird das neue Eigenheim am Ende genau so, wie man es sich vorgestellt hat. So lässt der örtliche Bebauungsplan das beliebte Kaffeemühlendach nicht zu, das Schwimmbad im Erdgeschoss fällt der Statik zum Opfer oder es sind schlicht die unterschätzten Kosten, die dem anfangs motivierten Bauherrn am Ende einen Strich durch die Rechnung machen. Denn aufgrund der gestiegenen Baukosten und der fast bundesweit gestiegenen Grundstückspreise kann ein Neubau deutlich teurer werden als ursprünglich einmal geplant. Hinzu kommt, dass ein Neubau viel Zeit und Nerven kostet. Demgegenüber hat ein Altbau viele Vorteile und ein überschaubareres Risiko.

Eine Bestandsimmobilie muss zu einem passen

Bei der Planung eines Neubaus muss zudem eine komplexe Bauphase berücksichtigt werden, während der Altbau wesentlich schneller bezogen werden kann. Naturgemäß sind der Kreativität im Altbau im Vergleich zum Neubau jedoch Grenzen gesetzt, aber dennoch kann er in gewissem Umfang nach eigenen Vorstellungen modernisiert und umgebaut werden. Wer allerdings von einer Wäscherutsche vom Bad zur Waschmaschine im Keller träumt, wird es im Altbau schwer haben, dies nachträglich mit vertretbarem Aufwand zu realisieren. Das gilt auch für das Thema Dämmung oder Energieeffizienz, bei dem viele Bauherren noch an der Schraube der zukünftigen laufenden Kosten drehen wollen. Altbauten muss man nehmen, wie sie sind. Wer gerne individuell wohnt, muss gegebenenfalls mehr Geld in die Hand nehmen.

Denkmalimmobilien haben eine steuerliche Sonderstellung

Eine Sonderstellung unter den Altbauten haben Denkmalimmobilien. Sie stellen eines der letzten vollkommen legalen "Steuerschlupflöcher" dar. Grundlage der Steuervorteile sind die Paragraphen §§ 7h/i EStG. Hier ist geregelt, dass die Modernisierungskosten einer Denkmalimmobilie steuerlich absetzbar sind - und zwar bis zu 100 %. Der Käufer der Denkmalimmobilie kann sie verteilt über 12 Jahre abschreiben, wenn er die Immobilie nach der Modernisierung vermietet.

Eine Immobilieninvestition ist in der Regel eine Investition ohne großes finanzielles Risiko, sofern die Auswahl sorgfältig und systematisch erfolgt. Es gibt Kriterien, die unbedingt erfüllt sein müssen, um dauerhaft und nachhaltig Mieteinnahmen und Wertstabilität zu erzielen. Deshalb gilt bei der Auswahl der Immobilie: Ziehen Sie einen Experten zu Rate.

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