Beispielrechnung Denkmal-Abschreibung

Wer die Möglichkeit hat, legal Steuern zu sparen, der sollte sie auch nutzen. Man möchte sich für die Zukunft absichern und für das Alter vorsorgen. Ein probates Mittel ist der Kauf einer Immobilie. Immobilien gelten seit jeher als "Betongold" und damit in der Regel als gute Investition. Neu- oder Altbauten bieten steuerliche Vorteile. Im Vergleich zu Denkmalimmobilien sind diese jedoch eher gering. Denn wer als Kapitalanleger eine oder mehrere Wohnungen in einer Denkmalimmobilie oder gleich das ganze Haus erwirbt, senkt seine persönliche Steuerlast erheblich. De facto findet hier eine Umwandlung von Steuern in persönliches Vermögen statt. Und das bei einer Anlage, die ein sehr hohes Maß an Sicherheit bietet, denn kernsanierte Immobilien dieser Art mit Parkettböden, hohen Räumen, Stuck und oft in zentralen Lagen haben praktisch kein Leerstandsrisiko.

Wie Sie die Abschreibung einer Denkmalimmobilie berechnen

Im folgender Denkmal-AfA-Beispielrechnung möchte Herr Müller mit Denkmalimmobilien Steuern sparen und kauft für 200.000 Euro eine leerstehende Immobilie mit vier Wohnungen in guter Lage, die vollständig saniert und modernisiert werden muss. Von den gezahlten 200.000 Euro entfallen 100.000 Euro auf das Grundstück. Herr Müller möchte die Wohnungen nach der Sanierung für insgesamt 2.000 Euro vermieten.

Die Kosten von 100.000 Euro für das Grundstück können später nicht steuerlich geltend gemacht werden. Für die Sanierung selbst veranschlagt Herr Müller 600.000 Euro. Die 600.000 Euro für die Sanierung leiht sich Herr Müller zu 4% Zinsen per annum von seiner Bank, die 200.000 Euro für den Erwerb von Haus und Grundstück stemmt er aus dem Eigenkapital. Die Tilgung erfolgt mit 2% pro Jahr. Herr Müller zahlt also monatlich 3.000 Euro an seine Bank (zu Beginn 2.000 Euro Zinsen und 1.000 Euro Tilgung, am Ende der Laufzeit ca. 1.400 Euro Zinsen und ca. 1.600 Euro Tilgung).

Von den 200.000 Euro für den Erwerb von Haus und Grundstück kann Herr Müller den Gebäudewert linear abschreiben. Er beträgt 100.000 Euro. Die Sanierungskosten kann er in voller Höhe mit den Denkmal-AfA-Sätzen abschreiben, anfangs stolze neun Prozent. Hinzu kommen die Zinsen, die er für das Bankdarlehen zahlt.

Anhand des obigen Beispiels sieht Herr Müllers Rechnung im ersten Jahr wie folgt aus:

> zu versteuerndes Jahreseinkommen (ohne eine Denkmalimmobilie) 80.000 Euro
plus Mieteinnahmen 24.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (9% von 600.000) 54.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 100.000 Euro) 2.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa) 24.000 Euro
= zu versteuerndes Jahreseinkommen (mit Denkmalimmobilie) 23.500 Euro*

Herr Müller reduziert sein zu versteuerndes Einkommen um 56.500 Euro (80.000 Euro abzüglich 23.500 Euro). Außerdem sind seine Mieteinnahmen höher als die Zins- und Tilgungszahlungen, die er an die Bank leisten muss. Wenn Herr Müller klug ist, behält er einen Teil seiner Steuerersparnis. Denn nach acht Jahren sinkt die Denkmal-AfA auf 7 %, bis ab dem 13. Jahr dann ganz Schluss ist. Ab dann steigt die Steuerlast wieder.

Im Jahr 13 nach der Sanierung sieht die Rechnung dann wie folgt aus:

> zu versteuerndes Jahreseinkommen (ohne Denkmalimmobilie) 80.000 Euro
plus Mieteinnahmen 24.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA 0 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 100.000 Euro) 2.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa) 16.800 Euro
= zu versteuerndes Jahreseinkommen (mit Denkmalimmobilie) 84.700 Euro*

*Hinweis: Das obige Beispiel ist eine einfache Berechnung, um die Auswirkung der Denkmalabschreibung auf das zu versteuernde Einkommen zu verdeutlichen. In der Realität spielen viele weitere Faktoren, wie z.B. die Anzahl der Kinder, eine Rolle. Gerne erstellen wir für Sie eine individuelle Berechnung.

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