Beispielrechnung Denkmal-Abschreibung

Beispielrechnung: So rechnet sich die Denkmal-AfA in der Praxis

Während Sie auf den anderen Seiten unserer Website erfahren, wie die Denkmal-Abschreibung grundsätzlich funktioniert und für wen sie sich eignet, zeigt Ihnen diese Beispielrechnung konkret, wie sich eine Investition in eine Denkmalimmobilie über die Jahre entwickelt. Anhand eines realistischen Szenarios sehen Sie schwarz auf weiß, wie Mieteinnahmen, Steuervorteile und Finanzierungskosten zusammenwirken – und warum gerade Gutverdiener von dieser Anlageform so deutlich profitieren.

Das Szenario: Ein typischer Denkmalimmobilien-Kauf

Herr Müller, ein Unternehmensberater mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 100.000 Euro, möchte seine Steuerlast optimieren und gleichzeitig Vermögen aufbauen. Er entscheidet sich für den Kauf einer leerstehenden Denkmalimmobilie mit vier Wohnungen in guter innerstädtischer Lage.

Die Eckdaten der Investition

  • Kaufpreis gesamt: 800.000 Euro
  • davon Grundstücksanteil: 200.000 Euro (nicht abschreibbar)
  • davon Gebäudewert: 600.000 Euro (abschreibbar)
  • Sanierungskosten: 1.200.000 Euro (vollständig über Denkmal-AfA absetzbar)
  • Eigenkapital: 800.000 Euro (für Kaufpreis)
  • Fremdkapital: 1.200.000 Euro (für Sanierung)
  • Zinssatz: 3,5% p.a.
  • Tilgung: 2% p.a.
  • Geplante Mieteinnahmen nach Sanierung: 72.000 Euro jährlich (ca. 6.000 Euro monatlich für alle vier Wohnungen)

Herr Müller finanziert den Kaufpreis aus Eigenkapital, die Sanierung über ein Bankdarlehen. Seine monatliche Belastung für das Darlehen beträgt anfangs 5.500 Euro (3.500 Euro Zinsen, 2.000 Euro Tilgung).

Jahr 1-8: Die Hochphase der Steuervorteile

In den ersten acht Jahren kann Herr Müller die volle Wirkung der Denkmal-AfA nutzen. Hier die Rechnung für das erste Jahr nach Sanierung:

Einnahmen

  • Jahreseinkommen aus Beratertätigkeit: 100.000 €
  • Mieteinnahmen (brutto): 72.000 €
  • = Summe Einnahmen: 172.000 €

Absetzbare Ausgaben

  • Denkmal-AfA (9% von 1.200.000 €): 108.000 €
  • Standard-AfA auf Gebäudewert (2,5% von 600.000 €): 15.000 €
  • Darlehenszinsen (ca.): 42.000 €
  • Hausverwaltung und Nebenkosten (ca.): 8.000 €
  • = Summe absetzbare Ausgaben: 173.000 €

Zu versteuerndes Einkommen: 172.000 € - 173.000 € = -1.000 €

Das Ergebnis: Herr Müller reduziert sein zu versteuerndes Einkommen von 100.000 Euro auf faktisch null. Bei seinem bisherigen Grenzsteuersatz von circa 42% spart er im ersten Jahr rund 42.000 Euro Steuern.

Sein Cashflow im ersten Jahr

  • Mieteinnahmen: 72.000 €
  • Steuerersparnis: ca. 42.000 €
  • Abzüglich Darlehenszahlung (Zins + Tilgung): 66.000 €
  • Abzüglich Verwaltung/Nebenkosten: 8.000 €
  • = Positiver Cashflow: 40.000 €

Die Investition finanziert sich also nicht nur selbst, sondern generiert vom ersten Jahr an zusätzlichen Cashflow durch die Steuerersparnis.

Die Jahre 2-8: Konstant hohe Vorteile

In den folgenden sieben Jahren bleibt die Denkmal-AfA bei 9 Prozent. Die Steuerersparnis bleibt also auf ähnlich hohem Niveau, während die Zinslast durch die Tilgung kontinuierlich sinkt. Die Mieteinnahmen bleiben bei konservativen 72.000 Euro jährlich – tatsächlich könnten Sie die Mieten im Zeitverlauf moderat anpassen und damit die Rechnung weiter verbessern, doch für diese Beispielrechnung bleiben wir bewusst vorsichtig kalkuliert.

Durchschnittliche jährliche Steuerersparnis (Jahre 1-8): ca. 40.000 - 42.000 Euro
Kumulierte Steuerersparnis nach 8 Jahren: ca. 320.000 - 336.000 Euro

Jahr 9-12: Reduzierte, aber weiterhin attraktive Abschreibung

Ab dem neunten Jahr sinkt die Denkmal-AfA auf 7 Prozent. Die Rechnung für Jahr 9 sieht dann so aus:

Einnahmen

  • Jahreseinkommen: 100.000 €
  • Mieteinnahmen: 72.000 €
  • = Summe Einnahmen: 172.000 €

Absetzbare Ausgaben

  • Denkmal-AfA (7% von 1.200.000 €): 84.000 €
  • Standard-AfA auf Gebäudewert: 15.000 €
  • Darlehenszinsen (gesunken durch Tilgung): ca. 34.000 €
  • Verwaltung/Nebenkosten: 8.500 €
  • = Summe absetzbare Ausgaben: 141.500 €

Zu versteuerndes Einkommen: 172.000 € - 141.500 € = 30.500 €

Herr Müller zahlt nun wieder Steuern, aber sein zu versteuerndes Einkommen liegt weiterhin deutlich unter seinem ursprünglichen Niveau. Seine Steuerersparnis beträgt immer noch etwa 29.000 Euro jährlich.

Durchschnittliche jährliche Steuerersparnis (Jahre 9-12): ca. 27.000-29.000 Euro
Kumulierte Steuerersparnis nach 12 Jahren: ca. 430.000-450.000 Euro

Ab Jahr 13: Das Darlehen ist abbezahlt, die Erträge fließen

Nach zwölf Jahren endet die Denkmal-AfA. Gleichzeitig ist das Darlehen bei 2 Prozent Tilgung weitgehend abgetragen (Restschuld ca. 920.000 Euro bei ursprünglich 1.200.000 Euro). Die Rechnung ändert sich fundamental:

Einnahmen

  • Jahreseinkommen: 100.000 €
  • Mieteinnahmen: 72.000 €
  • Summe Einnahmen: 172.000 €

Absetzbare Ausgaben

  • Denkmal-AfA: 0 €
  • Standard-AfA: 15.000 €
  • Zinsen auf Restschuld: ca. 32.000 €
  • Verwaltung/Nebenkosten/Rücklagen: 10.000 €
  • = Summe absetzbare Ausgaben: 57.000 €

Zu versteuerndes Einkommen: 172.000 € - 57.000 € = 115.000 €

Herr Müllers zu versteuerndes Einkommen steigt nun über sein ursprüngliches Niveau. Doch der entscheidende Unterschied: Die Mieteinnahmen übersteigen die verbleibenden Darlehenszahlungen deutlich. Sein passives Einkommen aus der Immobilie steigt kontinuierlich.

Sein Cashflow ab Jahr 13

  • Mieteinnahmen: 72.000 €
  • Abzüglich Darlehenszahlung (sinkend): ca. 56.000 € (Zinsen 32.000 € + Tilgung 24.000 €)
  • Abzüglich Verwaltung/Rücklagen: 10.000 €
  • = Positiver Cashflow: 6.000 € (und steigend durch sinkende Zinslast)

Hinweis: In der Realität könnten Sie die Mieten im Zeitverlauf theoretisch noch marktgerecht anpassen – selbst moderate Steigerungen von 1-2% jährlich würden den Cashflow deutlich verbessern. Für diese konservative Rechnung bleiben wir bei konstanten Mieten.

Jahr 25: Das große Finale

Nach 25 Jahren (2% Tilgung entspricht 50% in 25 Jahren, plus Sondertilgungen aus Cashflow) ist das Darlehen vollständig getilgt. Die Immobilie gehört Herrn Müller schuldenfrei, die Mieten sind inflationsbedingt auf etwa 110.000 Euro jährlich gestiegen.

Sein jährlicher Ertrag

  • Mieteinnahmen: 110.000 €
  • Abzüglich Verwaltung/Instandhaltung/Rücklagen: 15.000 €
  • = Nettoertrag: 95.000 € jährlich

Hinzu kommt: Der Wert der Immobilie ist mit hoher Wahrscheinlichkeit durch die Sanierung, die zentrale Lage und die allgemeine Wertsteigerung von ursprünglich 800.000 Euro auf geschätzt ca. 2,7 Millionen Euro gestiegen.

Die Gesamtrechnung: Was hat Herr Müller erreicht?

Investiert

  • Eigenkapital: 800.000 €
  • Gezahlte Zinsen über 25 Jahre: ca. 650.000 €
  • Gesamtinvestition: 1.450.000 €

Erhalten

  • Kumulierte Steuerersparnisse (12 Jahre): ca. 440.000 €
  • Kumulierte Netto-Mieteinnahmen (25 Jahre): ca. 1.200.000 €
  • Immobilienwert heute: ca. 2.700.000 €
  • = Gesamtwert geschaffen: 4.340.000 €

Nettogewinn: 4.340.000 € - 1.450.000 € = 2.890.000 €

Hinzu kommt die abbezahlte Immobilie als Sachwert, die weiterhin jährlich 95.000 Euro Nettoertrag generiert – eine perfekte Altersvorsorge.

Was diese Rechnung nicht zeigt

Diese Beispielrechnung ist deutlich vereinfacht. In der Realität spielen weitere Faktoren eine Rolle:

Nicht berücksichtigt

  • Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler): ca. 10-15% des Kaufpreises
  • Instandhaltungskosten und Rücklagen über die Jahre
  • Mietausfälle und Leerstand (bei guter Lage minimal)
  • Mögliche Sondertilgungen aus Cashflow
  • Inflation und Mietsteigerungen (konservativ geschätzt)
  • Individuelle Steuersituation (Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag)

Für eine präzise Berechnung Ihrer individuellen Situation erstellen wir Ihnen gerne eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung, die alle relevanten Faktoren berücksichtigt.

Warum diese Rechnung für Gutverdiener so überzeugend ist

Die Beispielrechnung zeigt deutlich: Je höher Ihr Einkommen und damit Ihre Steuerlast, desto stärker wirkt der Hebel der Denkmal-AfA. Herr Müller mit 100.000 Euro zu versteuerndem Einkommen spart in den ersten Jahren faktisch seine gesamte Steuerlast auf sein Grundeinkommen. Bei noch höherem Einkommen potenziert sich dieser Effekt.

Die drei Phasen der Investition

  1. Phase 1 (Jahre 1-8): Maximale Steuerersparnis bei positivem Cashflow – Sie verdienen ab dem ersten Jahr Geld
  2. Phase 2 (Jahre 9-12): Reduzierte, aber weiterhin attraktive Steuervorteile bei steigendem Cashflow
  3. Phase 3 (ab Jahr 13): Kontinuierlich wachsende passive Einnahmen aus einer wertvollen, weitgehend entschuldeten Immobilie

Diese Struktur macht Denkmalimmobilien zur idealen Kombination aus sofortigem Steuervorteil und langfristigem Vermögensaufbau.

Ihre individuelle Berechnung

Jede Investition ist einzigartig. Ihr Einkommen, Ihre Steuersituation, die konkrete Immobilie, die Finanzierungskonditionen – all das beeinflusst Ihre persönliche Rechnung. Diese Beispielrechnung zeigt Ihnen das Prinzip und das Potenzial. Für Ihre konkrete Situation erstellen wir eine maßgeschneiderte Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Dabei berücksichtigen wir:

  • Ihre aktuelle Einkommens- und Steuersituation
  • Die konkreten Konditionen der Immobilie
  • Realistische Finanzierungsszenarien
  • Ihre persönlichen Ziele und Ihren Anlagehorizont

So sehen Sie vor dem Kauf transparent, wie sich die Investition über die Jahre entwickelt – und können eine fundierte Entscheidung treffen.


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