Wer die Möglichkeit hat, legal Steuern zu sparen, der nutzt sie in der Regel auch. Man möchte sich für die Zukunft absichern, seine Altersvorsorge planen. Immobilien gelten seit jeher als "Betongold", also generell als gute Investition. Neu- oder Altbauten bieten steuerliche Vergünstigungen, diese sind im Vergleich zu Denkmalimmobilien aber eher gering.

Ein Investor erwirbt also eine oder mehrere Wohnungen in einer Denkmalimmobilie (oder sogar ein ganzes Haus – ein sog. Globalobjekt), um so seine persönliche Steuerlast deutlich zu senken. De facto erfolgt hier eine Umwandlung von Steuern in persönliches Vermögen. Und das bei einem Investment, das ein sehr hohes Maß an Sicherheit aufweist, denn kernsanierte Immobilien dieser Art mit Parkettböden, hohen Räumen, Stuck und häufig in zentralen Lagen haben faktisch kein Leerstandsrisiko.

Beispielrechnung Denkmal-AfA

In unserem Beispiel möchte Herr Müller gerne mit Denkmalimmobilien Steuern sparen, daher kauft er sich für 200.000 Euro eine leerstehende Immobilie mit drei Wohnungen in guter Lage, die vollständig saniert und modernisiert werden muss. Von den gezahlten 200.000 Euro entfallen 100.000 Euro auf das Grundstück. Herr Müller möchte die Wohnungen nach der Sanierung für insgesamt 4.000 Euro vermieten.

Die Kosten i.H.v. 100.000 Euro für das Grundstück können später nicht von der Steuer abgesetzt werden. Die Sanierung selbst veranschlagt Herr Müller mit 600.000 Euro. Die 600.000 Euro für die Sanierung leiht sich Herr Müller zu 2% Zinsen von seiner Bank, die 200.000 Euro für den Erwerb von Haus und Grundstück stemmt er aus dem Eigenkapital. Getilgt wird ebenfalls mit 2%. Somit zahlt Herr Müller monatlich 2.000 Euro an seine Bank (anfangs 1.000 Euro Zinsen und 1.000 Euro Tilgung, am Ende der Laufzeit ca. 650 Euro Zinsen und ca. 1.350 Euro Tilgung).

Von den 200.000 Euro für den Erwerb von Haus und Grundstück kann Herr Müller den Gebäudewert mit der linearen AfA abschreiben. Er beträgt 100.000 Euro. Die Sanierungskosten kann er in voller Höhe über die Denkmal-AfA-Sätze abschreiben, zu Beginn satte neun Prozent. Hinzu kommen die Zinsen, die er für das Bankdarlehen zahlt.


Anhand des obigen Beispiels sieht Herr Müllers Rechnung im ersten Jahr wie folgt aus:

> zu versteuerndes Jahreseinkommen (ohne eine Denkmalimmobilie) 80.000 Euro
plus Mieteinnahmen 48.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (9% von 600.000) 54.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 100.000 Euro) 2.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa) 12.000 Euro
>> zu versteuerndes Jahreseinkommen (mit Denkmalimmobilie) 59.500 Euro


Herr Müller reduziert sein zu versteuerndes Einkommen um 20.500 Euro (80.000 Euro abzüglich 59.500 Euro). Außerdem sind seine Mieteinnahmen höher als Zinsen und Tilgung, die er an die Bank zahlen muss. Wenn Herr Müller klug ist, behält Herr Müller einen Teil seiner Steuerersparnis zurück. Denn nach acht Jahren senkt sich die Denkmal-AfA auf 7%, bis ab dem 13. Jahr dann ganz Schluss ist. Ab diesem Zeitpunkt erhöht sich die Steuerlast wieder.


Im Jahr 13 nach der Sanierung sieht die Rechnung dann wie folgt aus:

> zu versteuerndes Jahreseinkommen (ohne Denkmalimmobilie) 80.000 Euro
plus Mieteinnahmen 48.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA 0 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 100.000 Euro) 2.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa) 8.000 Euro
>> zu versteuerndes Jahreseinkommen (mit Denkmalimmobilie) 117.500 Euro

 

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