Beispielrechnung Denkmal-Abschreibung
Wer die Möglichkeit hat, legal Steuern zu sparen, der nutzt sie in der Regel auch. Man möchte sich für die Zukunft absichern und seine Altersvorsorge planen. Eine bewährte Methode ist der Kauf einer Immobilie. Immobilien gelten seit jeher als "Betongold", also generell als gute Investition. Neu- oder Altbauten bieten steuerliche Vergünstigungen. Im Vergleich zu Denkmalimmobilien sind diese aber eher gering.
Denn wer als Investor eine oder mehrere Wohnungen in einer Denkmalimmobilie oder gar das ganze Haus erwirbt, der senkt seine persönliche Steuerlast deutlich. De facto erfolgt hier eine Umwandlung von Steuern in persönliches Vermögen. Und das bei einem Investment, das ein sehr hohes Maß an Sicherheit aufweist, denn kernsanierte Immobilien dieser Art mit Parkettböden, hohen Räumen, Stuck und häufig in zentralen Lagen haben faktisch kein Leerstandsrisiko.
Beispielrechnung Denkmal-AfA
In dem nachfolgendem Beispiel möchte Herr Müller gerne mit Denkmalimmobilien Steuern sparen, daher kauft er sich für 200.000 Euro eine leerstehende Immobilie mit vier Wohnungen in guter Lage, die vollständig saniert und modernisiert werden muss. Von den gezahlten 200.000 Euro entfallen 100.000 Euro auf das Grundstück. Herr Müller möchte die Wohnungen nach der Sanierung für insgesamt 4.000 Euro vermieten.
Die Kosten i.H.v. 100.000 Euro für das Grundstück können später nicht von der Steuer abgesetzt werden. Die Sanierung selbst veranschlagt Herr Müller mit 600.000 Euro. Die 600.000 Euro für die Sanierung leiht sich Herr Müller zu 4% Zinsen per annum von seiner Bank, die 200.000 Euro für den Erwerb von Haus und Grundstück stemmt er aus dem Eigenkapital. Getilgt wird mit 2% per annum. Somit zahlt Herr Müller monatlich 3.000 Euro an seine Bank (anfangs 2.000 Euro Zinsen und 1.000 Euro Tilgung, am Ende der Laufzeit ca. 1.400 Euro Zinsen und ca. 1.600 Euro Tilgung).
Von den 200.000 Euro für den Erwerb von Haus und Grundstück kann Herr Müller den Gebäudewert mit der linearen AfA abschreiben. Er beträgt 100.000 Euro. Die Sanierungskosten kann er in voller Höhe über die Denkmal-AfA-Sätze abschreiben, zu Beginn satte neun Prozent. Hinzu kommen die Zinsen, die er für das Bankdarlehen zahlt.
Anhand des obigen Beispiels sieht Herr Müllers Rechnung im ersten Jahr wie folgt aus:
> zu versteuerndes Jahreseinkommen (ohne eine Denkmalimmobilie) 80.000 Euro
plus Mieteinnahmen 48.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (9% von 600.000) 54.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 100.000 Euro) 2.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa) 24.000 Euro
= zu versteuerndes Jahreseinkommen (mit Denkmalimmobilie) 47.500 Euro*
Herr Müller reduziert sein zu versteuerndes Einkommen um 32.500 Euro (80.000 Euro abzüglich 47.500 Euro). Außerdem sind seine Mieteinnahmen höher als Zinsen und Tilgung, die er an die Bank zahlen muss. Wenn Herr Müller klug ist, behält Herr Müller einen Teil seiner Steuerersparnis zurück. Denn nach acht Jahren senkt sich die Denkmal-AfA auf 7%, bis ab dem 13. Jahr dann ganz Schluss ist. Ab diesem Zeitpunkt erhöht sich die Steuerlast wieder.
Im Jahr 13 nach der Sanierung sieht die Rechnung dann wie folgt aus:
> zu versteuerndes Jahreseinkommen (ohne Denkmalimmobilie) 80.000 Euro
plus Mieteinnahmen 48.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA 0 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 100.000 Euro) 2.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa) 16.800 Euro
= zu versteuerndes Jahreseinkommen (mit Denkmalimmobilie) 108.700 Euro*
*Hinweis: Bei obigem Beispiel handelt es sich um eine einfache Rechnung, um die Wirkung der Denkmal-Abschreibung auf das zu versteuernde Einkommen zu veranschaulichen. In der Realität spielen viele weitere Faktoren, wie z.B. die Anzahl der Kinder eine Rolle. Gerne erstellen wir eine individuelle Berechnung für Sie. Kontaktieren Sie uns gerne.
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