Denkmalschutz-AfA für Kapitalanleger
Die Abschreibung für Denkmalimmobilien ist deutlich höher als die für Neu- oder Altbauten. Wer als Kapitalanleger also in eine Denkmalimmobilie investiert, der profitiert von entsprechenden Steuervergünstigungen.
Bedeutung von "AfA"
Die Abkürzung "AfA" steht für "Absetzung für Abnutzung", man sagt vereinfacht auch "Abschreibung". Abschreibung bedeutet, dass Kapitalanleger jährlich ein Teil der Kosten - bei der Denkmalschutz-AfA sind dies die Sanierungskosten - steuerlich berücksichtigen können, man spricht in diesem Zusammenhang auch von Werteverzehr oder dem Abschreibungsbetrag.
Die Abschreibung allgemein wird geregelt in § 7 "Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung" des Einkommensteuergesetzes (EStG). Im Bereich der Denkmalabschreibung finden zusätzlich die folgenden Paragraphen Anwendung:
- § 7h Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
- § 7i Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen
- § 10f Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
Dank Denkmalschutz mit Abschreibungen Steuern sparen
Wird eine denkmalgeschützte Immobilie erst saniert und anschließend vermietet, dann können die Sanierungskosten in Form einer Abschreibung von der Steuer abgesetzt werden. Die Abschreibungssätze sind dabei höher als bei der Sanierung "normaler" Immobilien. Die Modernisierungskosten können dann acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahre lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden.
Auch Selbstnutzer profitieren von der hohen AfA. In diesem Fall können die Modernisierungskosten zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent vom zu versteuernden Einkommen abgesetzt werden. Die Bausubstanz selbst kann nicht abgeschrieben werden. Die Abschreibung auf den Kaufpreis gibt es insofern nur, wenn die Denkmalimmobilie anschließend vermietet wird. Dabei gilt folgende Regelung: Gebäude, die vor 1925 gebaut wurden, können 40 Jahre lang mit 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Jüngere Immobilien können 50 Jahre lang mit zwei Prozent abgeschrieben werden.
Besserverdienende profitieren besonders von dieser Regelung, da die hohen Abschreibungssätze für die Sanierung von Denkmalimmobilien das zu versteuernde Einkommen immens verringern.
Nicht alles kann abgeschrieben werden
Nicht alle Kosten der Modernisierung können von der Steuer abgesetzt werden. Es können ausschließlich solche Kosten abgesetzt werden, die auch tatsächlich dem Erhalt des Denkmals dienen. Steht beispielsweise nur die Fassade einer Immobilie unter Denkmalschutz, so können auch nur die Kosten abgeschrieben werden, die dem Erhalt der Fassade dienen. Die Sanierung des Treppenhauses oder der Neubau einer Garage könnten in diesem Fall nicht abgesetzt werden. Auch das Grundstück, auf dem die Denkmalimmobilie steht, kann nicht abgeschrieben werden, denn es nutzt sich, im Gegensatz zum darauf stehenden Gebäude, nicht ab.
Ist ein Haus als Eigentümergemeinschaft aufgeteilt, gehören die einzelnen Wohnungen der Denkmalimmobilie also unterschiedlichen Eigentümern, so werden die Kosten für die Denkmalsanierung anteilig angerechnet. Einzig die Kosten, die einer konkreten Wohnung zugeordnet werden können, können vom Wohnungseigentümer abgeschrieben werden.
Die Denkmal-Abschreibung kann nicht übertragen werden
Die AfA kann auch nicht übertragen werden. Wird eine sanierte Denkmalimmobilie verkauft, kann die AfA nicht vom Verkäufer, dem "Sanierer", auf den Käufer übertragen werden. Der Grund hierfür leuchtet ein: Durch die Möglichkeit einer Abschreibung soll der Erhalt der Immobilie gefördert werden, nicht der Kaufpreis. Der Käufer, der nur einen Kaufpreis zahlt, ganz gleich, ob die Sanierung darin eingepreist ist oder nicht, kann die Sanierungskosten insofern nicht geltend machen.
Fazit: Was kann bei Denkmalimmobilien abgeschrieben werden?
Wird eine Denkmalimmobilie erst saniert und dann vermietet, können die Modernisierungskosten 8 Jahre lang mit jeweils 9% und 4 weitere Jahre lang mit 7% von der Steuer abgesetzt werden. Anders verhält es sich bei Selbstnutzern: Sie können die Modernisierungskosten 10 Jahre lang mit jeweils 9% vom zu versteuernden Einkommen absetzen. Dabei können ausschließlich solche Kosten abgesetzt werden, die unmittelbar dem Erhalt des Denkmals dienen.
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