Wie funktioniert die Abschreibung einer Denkmalimmobilie?
Das Grundprinzip: Abschreiben – ohne selbst zu sanieren
Die Abschreibung einer Denkmalimmobilie folgt festen gesetzlichen Regeln. Relevant sind dabei vor allem die Paragraphen 7h, 7i und 10f des Einkommensteuergesetzes. Vereinfacht gesagt: Bei vermieteten Denkmalimmobilien können anerkannte Sanierungskosten über zwölf Jahre steuerlich geltend gemacht werden – in den ersten acht Jahren mit neun Prozent pro Jahr, in den folgenden vier Jahren mit sieben Prozent. Kaufen Sie eine Denkmalimmobilie in einem Bauträgerprojekt, profitieren Sie von dieser Systematik, ohne die Sanierung selbst organisieren zu müssen: Der Bauträger plant und steuert die Maßnahmen, stimmt sie mit der Denkmalschutzbehörde ab und übergibt am Ende eine schlüsselfertige Einheit. Für Ihre Steuererklärung zählt dann, welche Sanierungskosten anerkannt und bescheinigt wurden.
Die Denkmalabschreibung ist damit kein „Trick“, sondern ein bewusst geschaffenes Instrument, mit dem Investoren Steuervorteile nutzen können – vorausgesetzt, die Voraussetzungen sind erfüllt und die Unterlagen stimmen. Hintergrund ist das staatliche Interesse, historische Bausubstanz zu erhalten. Die steuerliche Förderung soll private Investitionen in Sanierung und Restaurierung erleichtern.
In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie die Abschreibung in der Praxis funktioniert – und worauf Sie als Käufer achten sollten.
Inhaltsverzeichnis
- Die gesetzlichen Grundlagen der Denkmal-AfA
- So funktioniert die Abschreibung
- Ihre Rolle als Käufer
- Der zentrale Unterschied: Vermietung versus Selbstnutzung
- Die Bescheinigungen und Dokumente
Die gesetzlichen Grundlagen der Denkmal-AfA
Die Abschreibung von Denkmalimmobilien ist kein Steuertrick, sondern ein staatliches Förderinstrument mit klarer gesetzlicher Grundlage. Die Regelungen sind bewusst so ausgestaltet, dass private Investitionen in die Sanierung historischer Gebäude attraktiver werden.
Vereinfacht lässt sich die Zuordnung so erklären: § 7h EStG betrifft erhöhte Absetzungen bei bestimmten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (insbesondere im vermieteten Kontext), § 7i EStG regelt erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen, und § 10f EStG ist die Grundlage für die steuerliche Begünstigung bei selbstgenutzten Baudenkmälern. Welche Vorschrift in Ihrem Fall relevant ist, hängt also davon ab, ob Sie vermieten oder selbst nutzen – und von der Einordnung des Objekts.
Wichtig für die Praxis: Entscheidend ist nicht nur das Gesetz, sondern auch die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde und die saubere Zuordnung der Kosten. Ohne diese Unterlagen ist eine Anerkennung durch das Finanzamt in der Regel schwierig.
So funktioniert die Abschreibung beim Kauf einer vom Bauträger sanierten Denkmalimmobilie
Wenn Sie eine Denkmalimmobilie im Bauträgermodell kaufen, ist der Ablauf anders als beim Erwerb einer unsanierten Immobilie. Der praktische Vorteil liegt auf der Hand: Sie müssen sich nicht selbst um Planung, Handwerkerkoordination oder Abstimmungen mit Behörden kümmern. Der Bauträger übernimmt diese Aufgaben und übergibt Ihnen eine schlüsselfertige Immobilie – inklusive der Unterlagen, die für die Abschreibung später benötigt werden.
Der Kaufvertrag als Stichtag
Für die Abschreibung ist der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags ein zentraler Bezugspunkt. Die begünstigten Sanierungsmaßnahmen müssen nach diesem Stichtag durchgeführt werden – oder dürfen jedenfalls zum Zeitpunkt des Kaufs noch nicht abgeschlossen sein. In der Praxis bedeutet das meist: Sie kaufen während der laufenden Sanierung oder kurz vor Beginn.
Typischerweise liegt beim Bauträger ein abgestimmtes und genehmigtes Sanierungskonzept vor. Das ist für Sie wichtig, weil damit grundsätzlich klarer ist, welche Maßnahmen anerkennungsfähig sind und später in die behördliche Bescheinigung einfließen können.
Im Kaufvertrag wird der Kaufpreis üblicherweise aufgeteilt – zum Beispiel in Grundstück, Altbausubstanz und Sanierungskosten. Diese Aufteilung ist entscheidend, weil die Denkmal-AfA auf die anerkannten Sanierungskosten angewendet wird. Die Altbausubstanz läuft – je nach Fall – über die reguläre Gebäude-AfA.
Ein Beispiel: Der Gesamtkaufpreis beträgt 350.000 Euro. Davon entfallen 50.000 Euro auf das Grundstück, 80.000 Euro auf die unsanierte Bausubstanz und 220.000 Euro auf die Sanierungskosten. Über die Denkmal-AfA können Sie die 220.000 Euro abschreiben, die 80.000 Euro Bausubstanz über die normale Gebäude-AfA.
Ihre Rolle als Käufer
Als Käufer besteht Ihre Rolle im Kern darin, den Kaufvertrag abzuschließen, den Kaufpreis nach Baufortschritt in mehreren Raten zu zahlen (abgesichert durch die Makler- und Bauträgerverordnung) und nach Fertigstellung die Unterlagen für die Steuererklärung zu erhalten. Um Planung, Ausführung und Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde kümmert sich der Bauträger.
Das ist bequem – aber nicht „risikofrei“. Auch bei Bauträgerprojekten können sich Bauzeiten verschieben oder Kostenpositionen anders ausfallen als ursprünglich geplant. Der entscheidende Punkt ist: Für die Abschreibung zählt am Ende, was anerkannt und bescheinigt wird. Deshalb lohnt es sich, vor dem Kauf auf saubere Unterlagen, nachvollziehbare Kostenaufteilung und eine professionelle Projektabwicklung zu achten.
Der zentrale Unterschied: Vermietung versus Selbstnutzung
Ob Sie vermieten oder selbst einziehen, hat einen großen Einfluss darauf, wie die steuerliche Begünstigung umgesetzt wird. Die Unterschiede sind so grundlegend, dass Sie diese Entscheidung möglichst früh berücksichtigen sollten.
Abschreibung bei Vermietung
Bei vermieteten Denkmalimmobilien läuft die Abschreibung über zwölf Jahre. Die Sanierungskosten werden dabei als Werbungskosten angesetzt und mindern Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Abschreibungssätze betragen neun Prozent in den Jahren eins bis acht und sieben Prozent in den Jahren neun bis zwölf.
Zusätzlich können Sie bei Vermietung Finanzierungskosten – insbesondere Darlehenszinsen – als Werbungskosten geltend machen. Auch die normale Gebäude-AfA für die Altbausubstanz (2,0 bis 2,5 Prozent jährlich je nach Baujahr) kann hinzukommen. Welche Beträge in welcher Höhe sinnvoll ansetzbar sind, sollte im Zweifel mit dem Steuerberater abgestimmt werden.
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Abschreibung bei Selbstnutzung
Bei selbstgenutzten Denkmalimmobilien ist die Systematik anders. Hier können 90 Prozent (nicht 100 Prozent) der Sanierungskosten über zehn Jahre abgeschrieben werden. Die Abschreibung beträgt einheitlich neun Prozent pro Jahr über zehn Jahre.
Die Abschreibung wirkt als Sonderausgaben und mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen. Im Unterschied zur Vermietung können Finanzierungskosten (z. B. Darlehenszinsen) in der Regel nicht zusätzlich abgesetzt werden. Auch die Gebäude-AfA entfällt bei Selbstnutzung.
Ein praktisches Beispiel: Bei 220.000 Euro Sanierungskosten können Sie als Selbstnutzer zehn Jahre lang jeweils 19.800 Euro (90% von 220.000 € = 198.000 €, davon 10% jährlich) absetzen. Als Vermieter würden Sie in den ersten acht Jahren jeweils 19.800 Euro plus Gebäude-AfA plus Finanzierungskosten absetzen – ein deutlicher Unterschied.
Mehr Infos zur Abschreibung von vermieteten und selbstgenutzten Denkmalimmobilen.
Die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde
Das wichtigste Dokument ist die Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde nach § 7h Abs. 2 bzw. § 10f Abs. 2 EStG. Diese Bescheinigung bestätigt, dass es sich um ein eingetragenes Baudenkmal handelt und listet die durchgeführten Maßnahmen sowie die anerkannten Kosten auf.
Der Bauträger beantragt diese Bescheinigung nach Abschluss der Sanierung bei der Denkmalschutzbehörde. Die Ausstellung kann einige Zeit dauern, da die Behörde die Maßnahmen prüfen muss. Sie als Käufer erhalten in der Regel eine Kopie oder Zweitschrift.
Die Bescheinigung müssen Sie nicht jedes Jahr neu einreichen, sollten sie aber sorgfältig aufbewahren. Das Finanzamt kann sie jederzeit anfordern – häufig insbesondere bei der ersten Geltendmachung der Denkmal-AfA oder bei einem Zuständigkeitswechsel im Finanzamt.
Die Kostenaufstellung
Zusätzlich zur Bescheinigung erhalten Sie vom Bauträger eine Aufstellung der Sanierungskosten. Sie zeigt, welche Arbeiten zu welchen Kosten durchgeführt wurden. Im Idealfall passt die Aufstellung inhaltlich zur Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde.
Wichtig ist außerdem die Aufteilung im Kaufvertrag, die zeigt, welcher Teil des Kaufpreises auf die Sanierungskosten entfällt. Diese Aufteilung bildet die Grundlage für Ihre Abschreibungsberechnung.
Sobald alle Unterlagen vorliegen, kann die Abschreibung in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Der konkrete Weg hängt davon ab, ob Sie die Immobilie vermieten oder selbst nutzen.
Fazit: Vom Bauträger saniert – für Sie abschreibbar
Eine vom Bauträger sanierte Denkmalimmobilie kann zwei Vorteile miteinander verbinden: Sie erhalten eine schlüsselfertige, professionell sanierte Einheit und können – bei passenden Voraussetzungen – die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nutzen. Den organisatorischen Teil der Sanierung übernimmt der Bauträger.
Für Sie bleibt im Wesentlichen die saubere Dokumentation: Unterlagen entgegennehmen, auf Vollständigkeit achten und die Abschreibung korrekt in der Steuererklärung ansetzen. Bei Fragen hilft ein Steuerberater – oder Sie nutzen unsere Beratung und Wirtschaftlichkeitsberechnung als ersten Überblick.
Die Denkmal-AfA ist eines der relevanten steuerlichen Instrumente im Immobilienbereich. Ob sie im konkreten Fall „einfach“ ist, hängt vor allem davon ab, ob Projektunterlagen, Kostenaufteilung und Bescheinigungen sauber sind – und ob die Nutzung (Vermietung/Selbstnutzung) zur eigenen Situation passt.
Ihre nächsten Schritte
Wenn Sie möchten, unterstützen wir Sie bei der Auswahl einer passenden Denkmalimmobilie und erstellen eine Wirtschaftlichkeitsberechnung. So sehen Sie konkreter, welche steuerlichen Effekte in Ihrer persönlichen Situation realistisch sind.
Unsere Denkmalimmobilien werden von erfahrenen Bauträgern saniert, die die notwendigen Bescheinigungen und Unterlagen für die Abschreibung beantragen und bereitstellen. Wir begleiten Sie dabei von der Auswahl bis zur Übergabe der steuerrelevanten Dokumente.
Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung zur Abschreibung Ihrer künftigen Denkmalimmobilie.
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