Wie funktioniert die Abschreibung einer Denkmalimmobilie?

Wer ein Denkmal saniert, um es anschließend zu bewohnen oder zu vermieten, der trägt zu dessen Erhaltung bei. Der Staat ist daran interessiert, dass Denkmäler langfristig erhalten bleiben und belohnt den Eigentümer durch entsprechende Steuervorteile. Konkret werden diese Steuervorteile durch die Denkmalabschreibung im Einkommenssteuergesetz in den Paragraphen 7h, 7i und 10f geregelt. Demnach lohnt sich die Investition in eine Denkmalimmobilie für Personen mit einer entsprechend hohen Steuerlast. Insofern profitieren in erster Linie sogenannte Gutverdiener mit hohem Bruttoeinkommen von einer denkmalgeschützten Immobilie als Kapitalanlage.

Die Denkmal-AfA reduziert das zu versteuernde Einkommen

Konkret funktioniert die Abschreibung einer Denkmalimmobilie so, dass die Kosten der Sanierung, also die Kosten der Maßnahmen, die der Erhaltung der denkmalgeschützten Immobilie dienen, als Werbungskosten in Ansatz gebracht werden können. Das zu versteuernde Einkommen wird so reduziert. In der Praxis übersteigen die Sanierungskosten in der Regel den eigentlichen Kaufpreis der Immobilie - auf diese Art und Weise entsteht eine solide Kapitalanlage, wie unsere Beispielrechnung zur Berechnung der Denkmal-AfA veranschaulicht.

Die Denkmal-Abschreibung unterscheidet zwischen Vermietung und Selbstnutzung

Bei der Besteuerung unterscheidet der Gesetzgeber danach, ob die Immobilie nach der Sanierung vermietet oder selbstgenutzt wird. Außerdem wird zwischen Gebäuden, die in der Denkmalliste eingetragen sind (§ 7i EStG) und Gebäuden, die in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet liegen (§ 7 h EStG), unterschieden. Das entsprechende Gesetzestext dazu lautet: "Bei einem im Inland gelegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 (...) im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen." Nach § 7h EStG gilt dies auch für Gebäude innerhalb von Sanierungsgebieten, auch wenn sie nicht als Denkmal gelten.

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