Wie funktioniert die Abschreibung einer Denkmalimmobilie?
Das Grundprinzip: Volle Abschreibung ohne Sanierungsaufwand
Die Abschreibung einer Denkmalimmobilie folgt klaren gesetzlichen Regeln, die in den Paragraphen 7h, 7i und 10f des Einkommensteuergesetzes festgelegt sind. Das Grundprinzip: Sie können 100% der Sanierungskosten über zwölf Jahre steuerlich geltend machen – neun Prozent jährlich in den ersten acht Jahren, sieben Prozent in den folgenden vier Jahren. Wenn Sie eine Denkmalimmobilie erwerben, die von einem Bauträger saniert wird, profitieren Sie von dieser Abschreibung, ohne sich selbst um die Sanierung kümmern zu müssen. Der Bauträger übernimmt alle Abstimmungen mit der Denkmalschutzbehörde und die Durchführung der Maßnahmen – Sie erhalten eine schlüsselfertige Immobilie mit vollständiger Abschreibungsfähigkeit.
Die Denkmalabschreibung ist somit ein attraktives steuerliches Instrument, über das Investoren zum Teil erhebliche Steuervorteile nutzen können. In Deutschland wird der Erhalt historischer Gebäude und architektonischer Schätze gefördert, indem private Investoren durch die Denkmalabschreibung ermutigt werden, in die Sanierung und Restaurierung von Denkmalimmobilien zu investieren.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie die Abschreibung in der Praxis funktioniert.
Inhaltsverzeichnis
- Die gesetzlichen Grundlagen der Denkmal-AfA
- So funktioniert die Abschreibung
- Ihre Rolle als Käufer
- Der zentrale Unterschied: Vermietung versus Selbstnutzung
- Die Bescheinigungen und Dokumente
Die gesetzlichen Grundlagen der Denkmal-AfA
Die Abschreibung von Denkmalimmobilien ist kein Steuertrick, sondern ein staatliches Förderprogramm mit klarer gesetzlicher Grundlage. Der Gesetzgeber hat die Regelungen bewusst so großzügig gestaltet, um private Investoren zur Finanzierung der Sanierung historischer Gebäude zu motivieren.
Paragraph 7h EStG regelt die Abschreibung für vermietete Denkmalimmobilien, Paragraph 7i EStG behandelt Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen, und Paragraph 10f EStG gilt für selbstgenutzte Baudenkmäler. Diese Dreiteilung ist wichtig zu verstehen, da sie bestimmt, nach welchen Regeln Ihre Immobilie abgeschrieben wird.
Die Förderung besteht seit Jahrzehnten und hat sich als stabiles Instrument zur Denkmalpflege etabliert.
So funktioniert die Abschreibung beim Kauf einer vom Bauträger sanierten Denkmalimmobilie
Wenn Sie eine Denkmalimmobilie von einem Bauträger kaufen, unterscheidet sich der Ablauf grundlegend vom Erwerb einer unsanierten Immobilie. Der große Vorteil: Sie müssen sich nicht selbst um Behördengänge, Handwerkerkoordination oder Sanierungsplanung kümmern. Der Bauträger übernimmt diese Aufgaben und liefert Ihnen eine schlüsselfertige Immobilie.
Der Kaufvertrag als Stichtag
Entscheidend für Ihre Abschreibungsmöglichkeit ist der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags. Die Sanierungsmaßnahmen müssen nach diesem Stichtag durchgeführt werden – oder zumindest noch nicht abgeschlossen sein. In der Praxis bedeutet das: Sie kaufen die Immobilie während der laufenden Sanierung oder kurz vor Sanierungsbeginn.
Der Bauträger hat bereits alle notwendigen Abstimmungen mit der Denkmalschutzbehörde getroffen und ein genehmigtes Sanierungskonzept vorliegen. Diese Vorarbeiten sind für Sie von großem Wert, denn sie stellen sicher, dass alle Maßnahmen förderfähig sind und später vom Finanzamt anerkannt werden.
Bei einem Bauträgerprojekt ist der Kaufpreis üblicherweise in zwei Komponenten aufgeteilt: den Wert der unsanierten Immobilie (Grundstück plus Altbausubstanz) und die Sanierungskosten. Diese Aufteilung finden Sie im Kaufvertrag und sie ist wichtig, denn nur die Sanierungskosten können Sie über die Denkmal-AfA abschreiben.
Ein Beispiel: Der Gesamtkaufpreis beträgt 350.000 Euro. Davon entfallen 50.000 Euro auf das Grundstück, 80.000 Euro auf die unsanierte Bausubstanz und 220.000 Euro auf die Sanierungskosten. Über die Denkmal-AfA können Sie die 220.000 Euro abschreiben, die 80.000 Euro Bausubstanz über die normale Gebäude-AfA.
Ihre Rolle als Käufer
Ihre Aufgabe als Käufer ist denkbar einfach: Sie schließen den Kaufvertrag ab, zahlen den Kaufpreis nach Baufortschritt in mehreren Raten (abgesichert durch die Makler- und Bauträgerverordnung) und erhalten nach Fertigstellung die notwendigen Unterlagen für die Steuererklärung. Um die gesamte Sanierung, die Koordination mit Behörden und die fachgerechte Ausführung kümmert sich der Bauträger.
Diese Arbeitsteilung ist ein enormer Vorteil. Sie profitieren von der vollen Abschreibung, ohne die typischen Risiken und den Aufwand einer Sanierung zu tragen. Kein Ärger mit Handwerkern, keine unerwarteten Kostensteigerungen, keine Verzögerungen – dafür trägt der Bauträger die Verantwortung.
Der zentrale Unterschied: Vermietung versus Selbstnutzung
Die Art der Nutzung Ihrer Denkmalimmobilie hat erheblichen Einfluss darauf, wie die Abschreibung funktioniert. Die Unterschiede sind so grundlegend, dass Sie diese bereits bei der Kaufentscheidung berücksichtigen sollten.
Abschreibung bei Vermietung
Bei vermieteten Denkmalimmobilien läuft die Abschreibung über zwölf Jahre. Sie setzen die Sanierungskosten als Werbungskosten ab, was bedeutet, dass sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern. Die Abschreibungssätze betragen neun Prozent in den Jahren eins bis acht und sieben Prozent in den Jahren neun bis zwölf.
Zusätzlich können Sie alle Finanzierungskosten – insbesondere Darlehenszinsen – als Werbungskosten geltend machen. Diese laufen parallel zur Denkmal-AfA und erhöhen Ihre steuerliche Entlastung weiter. Auch die normale Gebäude-AfA für die Altbausubstanz (2,0 bis 2,5 Prozent jährlich je nach Baujahr) kommt hinzu.
Abschreibung bei Selbstnutzung
Bei selbstgenutzten Denkmalimmobilien funktioniert die Abschreibung anders. Sie können 90 Prozent (nicht 100 Prozent!) der Sanierungskosten über zehn Jahre (nicht zwölf Jahre!) abschreiben. Die Abschreibung beträgt einheitlich neun Prozent pro Jahr über alle zehn Jahre hinweg.
Diese Abschreibung mindert direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Anders als bei Vermietung können Sie aber keine Finanzierungskosten zusätzlich absetzen. Auch die Gebäude-AfA entfällt bei Selbstnutzung komplett.
Ein praktisches Beispiel: Bei 220.000 Euro Sanierungskosten können Sie als Selbstnutzer zehn Jahre lang jeweils 19.800 Euro (90% von 220.000 € = 198.000 €, davon 10% jährlich) absetzen. Als Vermieter würden Sie in den ersten acht Jahren jeweils 19.800 Euro plus Gebäude-AfA plus Finanzierungskosten absetzen – ein deutlicher Unterschied.
Mehr Infos zur Abschreibung von vermieteten und selbstgenutzten Denkmalimmobilen.
Die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde
Das wichtigste Dokument ist die Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde nach § 7h Abs. 2 bzw. § 10f Abs. 2 EStG. Diese Bescheinigung bestätigt, dass es sich um ein eingetragenes Baudenkmal handelt und listet die durchgeführten Maßnahmen sowie die anerkannten Kosten auf.
Der Bauträger beantragt diese Bescheinigung nach Abschluss der Sanierung bei der Denkmalschutzbehörde. Die Ausstellung kann einige Zeit dauern, da die Behörde die Maßnahmen erst prüfen muss. Sie als Käufer erhalten eine Kopie oder Zweitschrift dieser Bescheinigung.
Diese Bescheinigung müssen Sie nicht jedes Jahr neu einreichen, aber Sie sollten sie gut aufbewahren. Das Finanzamt kann sie jederzeit anfordern, besonders wenn Sie erstmals die Denkmal-AfA geltend machen oder wenn ein neuer Sachbearbeiter Ihre Steuererklärung prüft.
Die Kostenaufstellung
Zusätzlich zur Bescheinigung erhalten Sie vom Bauträger eine detaillierte Aufstellung der Sanierungskosten. Diese zeigt, welche Arbeiten zu welchen Kosten durchgeführt wurden. Die Aufstellung sollte den Angaben in der Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde entsprechen.
Wichtig ist auch die Aufteilung im Kaufvertrag, die zeigt, welcher Teil des Kaufpreises auf die Sanierungskosten entfällt. Diese Aufteilung bildet die Grundlage für Ihre Abschreibungsberechnung.
Sobald Sie alle Unterlagen vom Bauträger erhalten haben, können Sie die Abschreibung in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen. Der konkrete Weg hängt davon ab, ob Sie die Immobilie vermieten oder selbst nutzen.
Fazit: Vom Bauträger saniert – für Sie abschreibbar
Der Kauf einer vom Bauträger sanierten Denkmalimmobilie vereint das Beste aus zwei Welten: Sie erhalten eine schlüsselfertige, professionell sanierte Immobilie und profitieren gleichzeitig von der vollen steuerlichen Abschreibung. Ohne eigenes Sanierungsrisiko, ohne Behördengänge, ohne Handwerkerkoordination.
Ihre Aufgabe beschränkt sich darauf, die vom Bauträger bereitgestellten Unterlagen entgegenzunehmen und die Abschreibung in Ihrer Steuererklärung geltend zu machen. Bei Fragen steht Ihnen Ihr Steuerberater zur Seite – oder Sie nutzen unsere kostenlose Beratung und Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Die Abschreibung einer Denkmalimmobilie ist eines der letzten großzügigen Steuerinstrumente in Deutschland. Wenn Sie von einem seriösen Bauträger kaufen, der alle notwendigen Unterlagen beschafft und bereitstellt, ist die Nutzung dieser Förderung unkompliziert und sicher.
Ihre nächsten Schritte
Wir helfen Ihnen gerne dabei, eine passende Denkmalimmobilie zu finden und erstellen für Sie eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung. Diese zeigt Ihnen konkret, wie viel Sie durch die Abschreibung in Ihrer persönlichen Steuersituation sparen können.
Alle unsere Denkmalimmobilien werden von erfahrenen Bauträgern saniert, die selbstverständlich alle notwendigen Bescheinigungen und Unterlagen für Ihre Abschreibung beschaffen. Sie erhalten von uns eine Komplettbetreuung – von der Auswahl der Immobilie bis zur Übergabe aller steuerrelevanten Dokumente.
Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung zur Abschreibung Ihrer künftigen Denkmalimmobilie.
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