Das Grundprinzip: Abschreiben – ohne selbst zu sanieren
Die Abschreibung einer Denkmalimmobilie folgt festen gesetzlichen Regeln. Relevant sind dabei vor allem die Paragraphen 7h, 7i und 10f des Einkommensteuergesetzes. Vereinfacht gesagt: Bei vermieteten Denkmalimmobilien können anerkannte Sanierungskosten über zwölf Jahre steuerlich geltend gemacht werden – in den ersten acht Jahren mit neun Prozent pro Jahr, in den folgenden vier Jahren mit sieben Prozent. Kaufen Sie eine Denkmalimmobilie in einem Bauträgerprojekt, profitieren Sie von dieser Systematik, ohne die Sanierung selbst organisieren zu müssen: Der Bauträger plant und steuert die Maßnahmen, stimmt sie mit der Denkmalschutzbehörde ab und übergibt am Ende eine schlüsselfertige Einheit. Für Ihre Steuererklärung zählt dann, welche Sanierungskosten anerkannt und bescheinigt wurden.
Die Denkmalabschreibung ist damit kein „Trick“, sondern ein bewusst geschaffenes Instrument, mit dem Investoren Steuervorteile nutzen können – vorausgesetzt, die Voraussetzungen sind erfüllt und die Unterlagen stimmen. Hintergrund ist das staatliche Interesse, historische Bausubstanz zu erhalten. Die steuerliche Förderung soll private Investitionen in Sanierung und Restaurierung erleichtern.
In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie die Abschreibung in der Praxis funktioniert – und worauf Sie als Käufer achten sollten.
Inhaltsverzeichnis
- Die gesetzlichen Grundlagen der Denkmal-AfA
- So funktioniert die Abschreibung
- Ihre Rolle als Käufer
- Der zentrale Unterschied: Vermietung versus Selbstnutzung
- Die Bescheinigungen und Dokumente
Die gesetzlichen Grundlagen der Denkmal-AfA
Welche steuerliche Förderung infrage kommt, hängt vom Gebäude, den Maßnahmen und der Nutzung ab:
- § 7i EStG betrifft begünstigte Baumaßnahmen an Baudenkmalen.
- § 7h EStG betrifft bestimmte Maßnahmen an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Ein Denkmalstatus ist hierfür nicht zwingend erforderlich.
- § 10f EStG ermöglicht unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen Abzug wie Sonderausgaben bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden.
Die zuständige Bescheinigungsbehörde weist die jeweils erforderlichen objekt- und maßnahmenbezogenen Voraussetzungen nach. Bei § 7h ist dies die zuständige Gemeindebehörde, bei § 7i die nach Landesrecht zuständige Stelle. Das Finanzamt prüft daneben die weiteren steuerlichen Voraussetzungen und die Zuordnung der Aufwendungen.
Damit wird insbesondere deutlich, dass § 7h keine allgemeine Vorschrift für beliebige Sanierungen ist. Grundlagen: § 7h EStG, § 7i EStG, § 10f EStG
So funktioniert die Abschreibung beim Kauf einer vom Bauträger sanierten Denkmalimmobilie
Wenn Sie eine Denkmalimmobilie im Bauträgermodell kaufen, ist der Ablauf anders als beim Erwerb einer unsanierten Immobilie. Der praktische Vorteil liegt auf der Hand: Sie müssen sich nicht selbst um Planung, Handwerkerkoordination oder Abstimmungen mit Behörden kümmern. Der Bauträger übernimmt diese Aufgaben und übergibt Ihnen eine schlüsselfertige Immobilie – inklusive der Unterlagen, die für die Abschreibung später benötigt werden.
Der Kaufvertrag als Stichtag
Beim Erwerb einer Denkmalimmobilie können nur diejenigen Anschaffungskosten nach § 7i EStG begünstigt sein, die auf Baumaßnahmen entfallen, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des Erwerbsvertrags durchgeführt werden. Bei einem Immobilienkauf ist dafür regelmäßig der notarielle Kaufvertrag maßgeblich.
Läuft die Sanierung beim Kauf bereits, müssen die zuvor ausgeführten Arbeiten von den danach ausgeführten Maßnahmen abgegrenzt werden. Dass das Gesamtprojekt beim Kauf noch nicht fertiggestellt ist, reicht für die Begünstigung sämtlicher Sanierungskosten nicht aus.
Die Maßnahmen müssen außerdem vor ihrem Beginn mit der zuständigen Bescheinigungsbehörde abgestimmt werden. Die vertragliche Kaufpreisaufteilung sollte Grundstück, vorhandene Gebäudesubstanz und die auf begünstigte Maßnahmen entfallenden Kosten nachvollziehbar unterscheiden.
Beispiel: Von einem Gesamtkaufpreis von 350.000 Euro entfallen 50.000 Euro auf das Grundstück, 80.000 Euro auf die vorhandene Gebäudesubstanz und 220.000 Euro auf Sanierungsmaßnahmen. Die 220.000 Euro können nur dann vollständig als Grundlage der Denkmal-AfA dienen, wenn sämtliche darin enthaltenen Aufwendungen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Bei Vermietung kann für die vorhandene Gebäudesubstanz daneben die reguläre Gebäude-AfA infrage kommen. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
Ihre Rolle als Käufer
Als Käufer besteht Ihre Rolle im Kern darin, den Kaufvertrag abzuschließen, den Kaufpreis nach Baufortschritt in mehreren Raten zu zahlen (abgesichert durch die Makler- und Bauträgerverordnung) und nach Fertigstellung die Unterlagen für die Steuererklärung zu erhalten. Um Planung, Ausführung und Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde kümmert sich der Bauträger.
Das ist bequem – aber nicht „risikofrei“. Auch bei Bauträgerprojekten können sich Bauzeiten verschieben oder Kostenpositionen anders ausfallen als ursprünglich geplant. Der entscheidende Punkt ist: Für die Abschreibung zählt am Ende, was anerkannt und bescheinigt wird. Deshalb lohnt es sich, vor dem Kauf auf saubere Unterlagen, nachvollziehbare Kostenaufteilung und eine professionelle Projektabwicklung zu achten.
Der zentrale Unterschied: Vermietung versus Selbstnutzung
Ob Sie vermieten oder selbst einziehen, hat einen großen Einfluss darauf, wie die steuerliche Begünstigung umgesetzt wird. Die Unterschiede sind so grundlegend, dass Sie diese Entscheidung möglichst früh berücksichtigen sollten.
Abschreibung bei Vermietung
Bei vermieteten Denkmalimmobilien läuft die Abschreibung über zwölf Jahre. Die Sanierungskosten werden dabei als Werbungskosten angesetzt und mindern Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Abschreibungssätze betragen neun Prozent in den Jahren eins bis acht und sieben Prozent in den Jahren neun bis zwölf.
Zusätzlich können Sie bei Vermietung Finanzierungskosten – insbesondere Darlehenszinsen – als Werbungskosten geltend machen. Auch die normale Gebäude-AfA für die Altbausubstanz (2,0 bis 2,5 Prozent jährlich je nach Baujahr) kann hinzukommen. Welche Beträge in welcher Höhe sinnvoll ansetzbar sind, sollte im Zweifel mit dem Steuerberater abgestimmt werden.
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Abschreibung bei Selbstnutzung
Bei selbstgenutzten Denkmalimmobilien ist die Systematik anders. Hier können 90 Prozent (nicht 100 Prozent) der Sanierungskosten über zehn Jahre abgeschrieben werden. Die Abschreibung beträgt einheitlich neun Prozent pro Jahr über zehn Jahre.
Die Abschreibung wirkt als Sonderausgaben und mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen. Im Unterschied zur Vermietung können Finanzierungskosten (z. B. Darlehenszinsen) in der Regel nicht zusätzlich abgesetzt werden. Auch die Gebäude-AfA entfällt bei Selbstnutzung.
Ein praktisches Beispiel: Bei 220.000 Euro Sanierungskosten können Sie als Selbstnutzer zehn Jahre lang jeweils 19.800 Euro (90% von 220.000 € = 198.000 €, davon 10% jährlich) absetzen. Als Vermieter würden Sie in den ersten acht Jahren jeweils 19.800 Euro plus Gebäude-AfA plus Finanzierungskosten absetzen – ein deutlicher Unterschied.
Mehr Infos zur Abschreibung von vermieteten und selbstgenutzten Denkmalimmobilen.
Die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde
Für die Denkmal-AfA ist die Bescheinigung nach § 7i Absatz 2 EStG maßgeblich. Sie wird von der nach Landesrecht zuständigen Bescheinigungsbehörde ausgestellt und weist die denkmalbezogenen Voraussetzungen sowie die begünstigten Maßnahmen und Aufwendungen nach.
Die Bescheinigung wird nach Abschluss der betreffenden Maßnahmen beantragt. Je nach Verfahren erfolgt der Antrag durch den Eigentümer oder einen entsprechend bevollmächtigten Vertreter. Bei Eigentumswohnungen muss die Bescheinigung beziehungsweise eine zugehörige Aufteilung die betreffende Einheit eindeutig erfassen.
Bewahren Sie die Bescheinigung zusammen mit Kaufvertrag und Kostenunterlagen auf und legen Sie diese dem Finanzamt bei Bedarf vor. Die Bescheinigung ersetzt nicht dessen Prüfung der weiteren steuerlichen Voraussetzungen, beispielsweise des Erwerbszeitpunkts und der steuerlichen Zuordnung der Kosten. Für begünstigte Maßnahmen in Sanierungsgebieten gilt stattdessen das Bescheinigungsverfahren nach § 7h Absatz 2 EStG.
Die Kostenaufstellung
Zusätzlich zur Bescheinigung erhalten Sie vom Bauträger eine Aufstellung der Sanierungskosten. Sie zeigt, welche Arbeiten zu welchen Kosten durchgeführt wurden. Im Idealfall passt die Aufstellung inhaltlich zur Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde.
Die Kaufpreisaufteilung im Vertrag muss mit den tatsächlichen Maßnahmen, den Kostenunterlagen und der behördlichen Bescheinigung nachvollziehbar zusammenpassen. Ein vertraglich ausgewiesener Sanierungsanteil ist nicht automatisch in voller Höhe steuerlich begünstigt.
Für die Abschreibungsberechnung müssen insbesondere Grundstück, vorhandene Gebäudesubstanz, begünstigte Baumaßnahmen und sonstige Kosten getrennt zugeordnet werden. Welche Beträge steuerlich angesetzt werden können, ergibt sich aus den gesetzlichen Voraussetzungen und der Prüfung durch das Finanzamt.
Fazit: Vom Bauträger saniert – für Sie abschreibbar
Eine vom Bauträger sanierte Denkmalimmobilie kann zwei Vorteile miteinander verbinden: Sie erhalten eine schlüsselfertige, professionell sanierte Einheit und können – bei passenden Voraussetzungen – die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nutzen. Den organisatorischen Teil der Sanierung übernimmt der Bauträger.
Für Sie bleibt im Wesentlichen die saubere Dokumentation: Unterlagen entgegennehmen, auf Vollständigkeit achten und die Abschreibung korrekt in der Steuererklärung ansetzen. Bei Fragen hilft ein Steuerberater – oder Sie nutzen unsere Beratung und Wirtschaftlichkeitsberechnung als ersten Überblick.
Die Denkmal-AfA ist eines der relevanten steuerlichen Instrumente im Immobilienbereich. Ob sie im konkreten Fall „einfach“ ist, hängt vor allem davon ab, ob Projektunterlagen, Kostenaufteilung und Bescheinigungen sauber sind – und ob die Nutzung (Vermietung/Selbstnutzung) zur eigenen Situation passt.
Ihre nächsten Schritte
Wenn Sie möchten, unterstützen wir Sie bei der Auswahl einer passenden Denkmalimmobilie und erstellen eine Wirtschaftlichkeitsberechnung. So sehen Sie konkreter, welche steuerlichen Effekte in Ihrer persönlichen Situation realistisch sind.
Unsere Denkmalimmobilien werden von erfahrenen Bauträgern saniert, die die notwendigen Bescheinigungen und Unterlagen für die Abschreibung beantragen und bereitstellen. Wir begleiten Sie dabei von der Auswahl bis zur Übergabe der steuerrelevanten Dokumente.
Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung zur Abschreibung Ihrer künftigen Denkmalimmobilie.
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, Autor: Dr. Karsten Schütz