Denkmalimmobilien kaufen
Warum der Kauf einer Denkmalimmobilie so besonders ist
Wenn Sie eine Denkmalimmobilie kaufen möchten, stehen Sie vor einer besonderen Investitionsentscheidung. Anders als beim Erwerb einer bereits fertigen Eigentumswohnung erwerben Sie in den meisten Fällen eine historische Immobilie, die erst noch denkmalgerecht saniert wird. Diese Besonderheit mag zunächst ungewohnt erscheinen, bringt aber entscheidende Vorteile mit sich: erhebliche Steuervorteile durch die Denkmalabschreibung und einen geregelten, sicheren Kaufprozess.
Viele Interessenten fragen sich: Wie läuft der Kauf einer Denkmalimmobilie konkret ab? Wie wird die Finanzierung strukturiert? Wann erfolgt die Bezahlung, und welche Sicherheiten habe ich als Käufer? Diese Fragen sind berechtigt und wichtig. Die gute Nachricht: Der Kaufprozess bei Denkmalimmobilien ist durch die Makler- und Bauträgerverordnung so geregelt, dass Sie als Käufer optimal geschützt sind und nie ein finanzielles Risiko eingehen müssen.
In diesem Leitfaden erfahren Sie alles Wichtige über den Kaufprozess einer Denkmalimmobilie – von der Finanzierung über die notarielle Beurkundung bis zur sicheren Kaufpreiszahlung. Unser Ziel ist es, Ihnen Sicherheit zu geben und zu zeigen, dass der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie ein transparenter und professionell begleiteter Prozess ist.
Inhaltsverzeichnis
- Der Kaufprozess einer Denkmalimmobilie im Überblick
- Finanzierung: Der Schlüssel zum erfolgreichen Kauf
- Notarielle Beurkundung: Rechtssicherheit für Ihren Kauf
- Zug um Zug: Die sichere Kaufpreiszahlung
- Kostenlose Wirtschaftlichkeitsberechnung vor dem Kauf
- Begleitung durch den gesamten Kaufprozess
- Für wen lohnt es sich, eine Denkmalimmobilie zu kaufen?
- Häufige Fragen zum Kauf von Denkmalimmobilien
Der Kaufprozess einer Denkmalimmobilie im Überblick
Wenn Sie eine Denkmalimmobilie kaufen, durchlaufen Sie einen klar strukturierten Prozess, der sich in vier Hauptphasen gliedert. Zunächst klären Sie die Finanzierung und erstellen eine Wirtschaftlichkeitsberechnung. Dann erfolgt die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Anschließend zahlen Sie den Kaufpreis Zug um Zug in mehreren Raten – immer erst nach Fertigstellung der jeweiligen Bauabschnitte. Zum Schluss nehmen Sie die vollständig sanierte Immobilie ab und erhalten die Schlüssel.
Im Gegensatz zu einem gewöhnlichen Immobilienkauf zahlen Sie den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern gestaffelt nach Baufortschritt. Dieses Prinzip schützt Sie optimal: Sie bezahlen niemals für Leistungen, die noch nicht erbracht wurden. Der Bauträger geht immer in Vorleistung, saniert einen Bauabschnitt und erhält erst danach die entsprechende Zahlung.
Diese gesetzlich geregelte Vorgehensweise macht den Kauf einer Denkmalimmobilie zu einer sicheren Investition, bei der Sie als Käufer stets die Kontrolle behalten.
Finanzierung: Der Schlüssel zum erfolgreichen Kauf
Die Finanzierung ist einer der wichtigsten Aspekte, wenn Sie eine Denkmalimmobilie kaufen möchten. Aufgrund der besonderen Steuervorteile und der Wertstabilität historischer Immobilien sind Banken bei Denkmalimmobilien oft zu besonders günstigen Konditionen bereit. Sogar eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist in vielen Fällen möglich.
Wir begleiten Sie durch den gesamten Finanzierungsprozess. Gemeinsam analysieren wir Ihre finanzielle Situation und entwickeln verschiedene Finanzierungsszenarien. Dabei berücksichtigen wir nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten, die steuerlichen Auswirkungen und die laufenden Kosten nach dem Kauf.
Durch unsere langjährige Zusammenarbeit mit spezialisierten Finanzierungspartnern können wir auf ein breites Netzwerk von Banken zugreifen, die Erfahrung mit Denkmalimmobilien haben. Das verschafft uns Verhandlungsspielraum und führt in den meisten Fällen zu Konditionen, die deutlich besser sind als das, was Sie als Einzelkunde erzielen würden.
Ein weiterer Vorteil: Wir prüfen die Möglichkeit, vergünstigte KfW-Darlehen in Ihre Finanzierung einzubinden. Diese staatlich geförderten Kredite bieten besonders niedrige Zinssätze und können Ihre Gesamtfinanzierung erheblich verbessern. In Kombination mit einem klassischen Bankdarlehen gelingt es uns so in den meisten Fällen, eine hundertprozentige Finanzierung des Kaufpreises zu realisieren.
Entscheidend für eine Finanzierung ohne oder mit nur geringem Eigenkapital ist Ihre Bonität und die Auswahl der passenden Bank. Nicht jedes Kreditinstitut bietet Vollfinanzierungen an, und nicht jede Bank kennt die Besonderheiten von Denkmalimmobilien. Hier zahlt sich unsere Expertise aus: Wir wissen, welche Bank für welches Profil die besten Konditionen bietet.
Notarielle Beurkundung: Rechtssicherheit für Ihren Kauf
Sobald Sie sich für eine konkrete Denkmalimmobilie entschieden haben und die Finanzierung steht, folgt die notarielle Beurkundung. Dieser Schritt ist in Deutschland für jeden Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben und dient Ihrem Schutz. Der Notar ist eine unabhängige Instanz, die sicherstellt, dass der Kaufvertrag rechtlich einwandfrei ist und beide Parteien ihre Rechte und Pflichten vollständig verstehen.
Sie haben bei der Wahl des Notars freie Hand. Falls Sie keinen Notar kennen oder einen Notar bevorzugen, der Erfahrung mit Denkmalimmobilien hat, können wir Ihnen in den meisten deutschen Städten einen kompetenten Notar empfehlen. Diese Notare haben bereits zahlreiche Kaufverträge für Denkmalimmobilien begleitet und kennen die Besonderheiten, auf die zu achten ist.
Der Ablauf ist transparent und klar strukturiert. Zunächst erhalten Sie den Kaufvertragsentwurf zur Prüfung. Sie haben ausreichend Zeit, den Vertrag in Ruhe zu lesen und bei Bedarf einem Rechtsanwalt oder Steuerberater vorzulegen. Beim Notartermin selbst verliest der Notar den gesamten Vertrag, erklärt alle wichtigen Klauseln und beantwortet Ihre Fragen. Erst wenn Sie alles verstanden haben und mit allen Punkten einverstanden sind, wird der Vertrag unterzeichnet.
Wir begleiten Sie während der gesamten notariellen Abwicklung. Das umfasst die Vorbereitung des Kaufvertragsentwurfs in Abstimmung mit dem Bauträger, die Koordination des Notartermins, die Begleitung beim Termin selbst und die anschließenden Schritte wie die Grundschuldbestellung für Ihre finanzierende Bank.
Wichtig zu wissen: Mit der notariellen Beurkundung verpflichten Sie sich zwar zum Kauf, zahlen aber noch keinen Kaufpreis. Die eigentliche Zahlung erfolgt erst später in mehreren Raten und immer erst nach Erbringung der entsprechenden Bauleistungen durch den Bauträger.
Zug um Zug: Die sichere Kaufpreiszahlung bei Denkmalimmobilien
Einer der größten Vorteile, wenn Sie eine Denkmalimmobilie kaufen, ist das Prinzip der Zug-um-Zug-Zahlung. Dieses Prinzip ist in der Makler- und Bauträgerverordnung gesetzlich verankert und schützt Sie als Käufer optimal vor finanziellen Risiken.
Das Grundprinzip ist einfach: Der Bauträger geht immer in Vorleistung. Er führt zuerst einen definierten Bauabschnitt durch – beispielsweise die Fertigstellung des Rohbaus, den Einbau der Fenster und Außentüren oder die Fertigstellung der Sanitär- und Elektroinstallationen. Erst nachdem diese Arbeiten abgeschlossen sind, zahlen Sie die entsprechende Kaufpreisrate.
In der Praxis läuft das so ab: Der Bauträger informiert Sie, dass ein Bauabschnitt fertiggestellt ist und fordert die entsprechende Rate an. Sie oder ein von Ihnen beauftragter Sachverständiger prüfen die Fertigstellung. Wenn alles ordnungsgemäß ausgeführt wurde, geben Sie die Zahlung frei. Ihre finanzierende Bank überweist dann die Rate direkt an den Bauträger.
Der gesamte Kaufpreis wird üblicherweise in fünf bis sieben Raten aufgeteilt. Diese Staffelung orientiert sich am Baufortschritt und könnte beispielsweise so aussehen: Die erste Rate nach Fertigstellung des Rohbaus (etwa 30 bis 40 Prozent), die zweite Rate nach Dachdeckung und Fenstern (etwa 15 Prozent), die dritte Rate nach Innenputz und Estrich (etwa 10 Prozent), weitere Raten nach Fertigstellung von Sanitär, Elektrik, Bodenbelägen und schließlich die Schlussrate nach vollständiger Fertigstellung.
Ein besonderer Schutz für Sie als Käufer: Seit 2009 können Sie fünf Prozent des Gesamtkaufpreises von jeder Rate abziehen und bis zur vollständigen und mängelfreien Fertigstellung der Immobilie als Sicherheit einbehalten. Diese Regelung gibt Ihnen zusätzliche Sicherheit, falls am Ende noch kleinere Mängel behoben werden müssen.
Durch dieses System gehen Sie als Käufer kein Risiko ein. Sie zahlen niemals für Leistungen, die noch nicht erbracht wurden. Sollte ein Bauträger in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten, haben Sie nur für die bereits fertiggestellten Bauabschnitte bezahlt. Die Makler- und Bauträgerverordnung schützt Sie somit wirksam vor einem Zahlungsausfall.
Kostenlose Wirtschaftlichkeitsberechnung vor dem Kauf
Bevor Sie eine Denkmalimmobilie kaufen, sollten Sie genau wissen, was Sie finanziell erwartet. Deshalb erstellen wir für Sie eine umfassende Wirtschaftlichkeitsberechnung – kostenfrei und unverbindlich.
Diese Berechnung umfasst alle relevanten Aspekte Ihrer Investition. Wir kalkulieren die Gesamtkosten einschließlich Kaufpreis, Nebenkosten und Finanzierungskosten. Wir berechnen die voraussichtlichen Mieteinnahmen basierend auf realistischen Marktdaten. Wir ermitteln die steuerlichen Auswirkungen der Denkmal-AfA in Ihrer individuellen Steuersituation. Und wir zeigen Ihnen die Liquiditätsentwicklung über die Jahre, damit Sie sehen, ob und wann die Immobilie positiven Cashflow generiert.
Das Ergebnis ist eine detaillierte Übersicht, die Ihnen zeigt, ob der Kauf dieser Denkmalimmobilie für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist. Sie erhalten eine fundierte Entscheidungsgrundlage und können die Investition mit anderen Anlageformen vergleichen.
Begleitung durch den gesamten Kaufprozess
Wenn Sie eine Denkmalimmobilie kaufen, müssen Sie nicht alles selbst organisieren. Wir begleiten Sie durch jede Phase des Prozesses und sorgen dafür, dass alles reibungslos abläuft.
Unsere Unterstützung beginnt bei der Objektauswahl. Wir zeigen Ihnen nur Denkmalimmobilien, die unseren hohen Qualitätsstandards entsprechen und zu Ihrer finanziellen Situation passen. Wir organisieren Besichtigungstermine und beantworten alle Ihre Fragen zum Objekt, zum Standort und zur vorgesehenen Sanierung.
Dann unterstützen wir Sie bei der Finanzierung. Wir spielen verschiedene Szenarien durch, holen Angebote ein und verhandeln für Sie die besten Konditionen. Wir kümmern uns um alle notwendigen Unterlagen und stehen in Kontakt mit Ihrer Bank.
Bei der notariellen Abwicklung koordinieren wir alle Beteiligten, prüfen den Kaufvertragsentwurf und begleiten Sie zum Notartermin. Während der Bauphase halten wir Sie über den Baufortschritt auf dem Laufenden und informieren Sie rechtzeitig über fällige Raten.
Auch nach dem Kauf endet unsere Betreuung nicht. Wir vermitteln Ihnen auf Wunsch professionelle Hausverwaltungen, die sich um die Vermietung und Verwaltung Ihrer Denkmalimmobilie kümmern. Und wenn Sie später Fragen haben, sind wir weiterhin für Sie da.
Für wen lohnt es sich, eine Denkmalimmobilie zu kaufen?
Der Kauf einer Denkmalimmobilie ist besonders interessant für Kapitalanleger, die eine Kombination aus stabilen Mieteinnahmen, Wertstabilität und erheblichen Steuervorteilen suchen. Aufgrund der Denkmal-AfA profitieren vor allem Gutverdiener mit hoher Steuerlast von dieser Investitionsform.
Wenn Sie über ein regelmäßiges, hohes Einkommen verfügen und einen Steuersatz von 42 Prozent oder mehr haben, können Sie durch die Abschreibungsmöglichkeiten erhebliche Steuerersparnisse erzielen. Diese Ersparnisse verbessern Ihre Gesamtrendite deutlich und machen aus einer guten Investition eine hervorragende.
Aber auch für Anleger mit moderatem Einkommen können Denkmalimmobilien attraktiv sein, wenn die Lage stimmt, die Mietrendite passt und die Gesamtrechnung aufgeht. Eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung zeigt Ihnen, ob eine Denkmalimmobilie in Ihrer persönlichen Situation die richtige Wahl ist.
Weniger geeignet ist der Kauf einer Denkmalimmobilie für Anleger, die kurzfristig Liquidität benötigen oder die Immobilie in naher Zukunft wieder verkaufen möchten. Die Steuervorteile entfalten ihre volle Wirkung über einen Zeitraum von zwölf Jahren und auch die Wertsteigerung zeigt sich erst langfristig. Planen Sie daher einen Anlagehorizont von mindestens zehn bis fünfzehn Jahren ein.
Häufige Fragen zum Kauf von Denkmalimmobilien
Kann ich eine Denkmalimmobilie auch ohne Eigenkapital kaufen?
Ja, in vielen Fällen ist eine Vollfinanzierung möglich. Entscheidend ist Ihre Bonität und die Auswahl der passenden Bank. Durch unsere Finanzierungspartner haben wir Zugang zu Banken, die Vollfinanzierungen für Denkmalimmobilien anbieten. Bei sehr guter Bonität ist sogar eine 110-Prozent-Finanzierung möglich, die auch die Nebenkosten abdeckt.
Wie lange dauert der gesamte Kaufprozess?
Von der Entscheidung für eine Denkmalimmobilie bis zur Schlüsselübergabe vergehen in der Regel zwölf bis achtzehn Monate. Diese Zeit teilt sich auf in Finanzierungsklärung und Notartermin (etwa zwei bis drei Monate) und die Sanierungsphase (etwa neun bis fünfzehn Monate). Die genaue Dauer hängt vom Umfang der Sanierung ab.
Was passiert, wenn der Bauträger während der Sanierung insolvent wird?
Durch das Zug-um-Zug-Prinzip sind Sie gut geschützt. Sie haben nur für bereits fertiggestellte Bauabschnitte bezahlt. Im Falle einer Insolvenz können die Arbeiten von einem anderen Bauunternehmen fortgeführt werden. Zudem ist in vielen Fällen eine Fertigstellungsversicherung vorhanden, die zusätzlichen Schutz bietet.
Muss ich die Bauphasen selbst überwachen?
Nein, das ist nicht notwendig. Bei den vereinbarten Bauabschnitten prüft entweder Ihre finanzierende Bank oder ein beauftragter Sachverständiger die ordnungsgemäße Fertigstellung, bevor die Rate freigegeben wird. Sie können zusätzlich einen eigenen Sachverständigen beauftragen, müssen es aber nicht.
Wie finde ich die richtige Denkmalimmobilie zum Kaufen?
Wir nehmen nur Objekte in unser Portfolio auf, die unseren hohen Qualitätsstandards entsprechen. Dabei achten wir besonders auf die Lage (sowohl großräumig als auch im direkten Umfeld), die Qualität der Sanierung, die realistische Vermietbarkeit und das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Miete. Durch unsere bundesweite Tätigkeit und Unabhängigkeit von einzelnen Bauträgern können wir Ihnen die besten verfügbaren Objekte anbieten.
Ihr nächster Schritt: Denkmalimmobilie kaufen mit professioneller Begleitung
Der Kauf einer Denkmalimmobilie ist eine bedeutende Investitionsentscheidung, die wohlüberlegt sein sollte. Gleichzeitig ist es ein transparenter und durch gesetzliche Regelungen abgesicherter Prozess, bei dem Sie als Käufer optimal geschützt sind.
Wenn Sie darüber nachdenken, eine Denkmalimmobilie zu kaufen, ist der erste Schritt ein unverbindliches Gespräch. Wir erläutern Ihnen die Vorteile und Besonderheiten, zeigen Ihnen passende Objekte und erstellen eine kostenlose Wirtschaftlichkeitsberechnung für Ihre individuelle Situation.
Mit unserer Unterstützung wird der Kauf Ihrer Denkmalimmobilie zu einem reibungslosen und erfolgreichen Prozess. Wir kümmern uns um alle organisatorischen Details, verhandeln für Sie die besten Konditionen und stehen Ihnen bei jedem Schritt zur Seite.
Lassen Sie uns gemeinsam herausfinden, ob eine Denkmalimmobilie die richtige Investition für Sie ist.
Haben wir Ihr Interesse am Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie geweckt? Wir beraten Sie gerne.
Nehmen Sie Kontakt zu uns auf.
Hier finden Sie unsere Denkmalimmobilien.
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