Steuervorteile einer Denkmalimmobilie


Voraussetzung für die Nutzung der Steuervorteile einer Denkmalimmobilie ist zunächst einmal die Anerkennung als Baudenkmal. Nur dann werden Sanierungs- und Umbaumaßnahmen steuerlich gefördert. Dabei spielt es zunächst keine Rolle, ob das Baudenkmal zukünftig vermietet oder selbst genutzt werden soll. Elementar wichtig ist aber, dass die Baumaßnahmen erst nach Kaufvertragsabschluss durchgeführt werden, um die attraktiven Steuererleichterungen auch nutzen zu können. Das Wichtigste in Kürze:

  • Für die Nutzung der Steuervorteile muss eine Denkmalimmobilie zunächst als solche anerkannt werden.
  • Der Käufer einer Denkmalimmobilie kann die Sanierungskosten über 12 Jahre zu 100% abschreiben.
  • Die Abschreibung von Denkmalimmobilien ist im Einkommensteuergesetz geregelt, konkret in den §§ 7h und 7i.
  • Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei.

Denkmal-AfA: Steuern sparen mit Denkmalimmobilien

Denkmalimmobilien stellen nicht nur aufgrund ihrer guten Vermietbarkeit, sondern auch unter steuerlichen Gesichtspunkten exzellente Kapitalanlagen dar, denn der Kauf einer Denkmalimmobilie stellt das letzte (und vom Staat ausdrücklich gewünschte) "Steuerschlupfloch" dar. Ein Anleger, der in eine denkmalgeschützte Immobilie investiert, erhält vom Staat einen erheblichen Steuervorteil. Grundlage der Steuerersparnisse sind die §§ 7h und 7i EStG.

Konkret bedeutet das, dass durch die Sanierung einer Denkmalimmobilie bzw. eines Baudenkmals Modernisierungskosten entstehen. Diese Modernisierungskosten kann der Käufer der Immobilie verteilt über 12 Jahre zu 100% abschreiben. So kann er in den ersten 8 Jahren jeweils 9% der Modernisierungskosten pro Jahr als Werbungskosten abschreiben und in den letzten 4 Jahren jeweils 7%. Konkret bedeutet dies, dass man mit Denkmalimmobilien Steuern sparen kann.

Steuerliche Förderung der Altbausubstanz

Darüber hinaus kann der Käufer noch die ursprüngliche Altbausubstanz abschreiben. Hierbei erfolgt bei Denkmalimmobilien, die vor dem 01.01.1925 gebaut wurden, eine lineare Abschreibung über 40 Jahre (also 2,5% pro Jahr) und bei solchen, die ab dem 01.01.1925 errichtet wurden, eine Abschreibung über 50 Jahre (also 2,0% pro Jahr).

Wird eine Denkmalimmobilie nicht zum Zweck der Vermietung erworben, sondern zieht der Käufer selbst ein, wird ebenfalls ein Steuervorteil gewährt. Dann können 90% der Modernisierungskosten über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben werden. Auch in diesem Fall lassen sich also Steuern sparen.

Abschreibung der Finanzierungskosten

Neben diesen Steuervorteilen für Denkmalimmobilien können Kapitalanleger, die die Immobilie nach der Sanierung vermieten, zusätzlich noch die Finanzierungskosten (also die Darlehenszinsen) zu 100% abschreiben.

In Summe führen diese genannten Abschreibungsmöglichkeiten insbesondere bei Käufern mit einer hohen Steuerlast dazu, dass bis zu 50% des Kaufpreises aus Steuerersparnissen finanziert werden.

Und sollten Sie die Immobilie jemals wieder verkaufen, haben Sie abschließend noch einen weiteren Vorteil: Alle Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind nach Ablauf von 10 Jahren vollkommen steuerfrei. Dieser Vorteil existiert bei keiner anderen Kapitalanlage, denn dort muss auf den Gewinn immer die sogenannte "Abgeltungssteuer" gezahlt werden.

Fazit: Denkmalimmobilien bringen Steuervergünstigungen

Kapitalanleger suchen in erster Linie Sicherheit. Die Investition in eine Immobilie bietet diese Sicherheit, denn Mieten und auch der Wert der Immobilie steigen in der Regel gleichmäßig mit der Inflation. Beim Erwerb einer Denkmalimmobilie kommen zudem Steuervorteile hinzu, die in den Paragraphen §§ 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes geregelt sind. Dies ist vom Staat ausdrücklich gewünscht und somit ein legales Steuerschlupfloch.
Demnach können die Sanierungskosten einer denkmalgeschützten Immobilie steuerlich zu 100%, verteilt über 12 Jahre, abgesetzt werden. Das sind in der Regel ca. 65% – 70% des Kaufpreises der Immobilie, von denen in den ersten 8 Jahren jeweils 9% pro Jahr und 4 Jahre lang jeweils 7% abgesetzt werden können. Rechnerisch bedeutet das, dass bei einem Kaufpreis von beispielsweise 200.000 € bis zu 140.000 € steuerlich abgesetzt werden können.

 

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