Steuervorteile einer Denkmalimmobilie

Warum die Steuervorteile einer Denkmalimmobilie so außergewöhnlich sind

Wer in eine Denkmalimmobilie investiert, profitiert oft nicht nur von Substanz und laufenden Erträgen, sondern auch steuerlich. Je nach Objekt und persönlicher Situation kann sich über die Jahre eine Steuerersparnis ergeben, die in die Größenordnung von mehreren Zehntausend Euro reicht – in manchen Fällen sogar darüber. Entscheidend ist dabei immer die konkrete Struktur aus Kauf, Sanierung und Nutzung.

Der Hintergrund ist nachvollziehbar: Der Staat hat ein Interesse daran, historische Bausubstanz zu erhalten. Denkmalgeschützte Gebäude prägen Stadtbilder und gehören zum kulturellen Erbe. Gleichzeitig sind Sanierungen häufig aufwendiger und teurer als bei gewöhnlichen Bestandsimmobilien. Um private Investitionen in diese Bausubstanz zu fördern, hat der Gesetzgeber deshalb gezielte steuerliche Vergünstigungen geschaffen.

Das zentrale Instrument ist die Denkmalabschreibung, kurz Denkmal-AfA. Sie erlaubt es Eigentümern, anerkannte Sanierungskosten in vergleichsweise kurzer Zeit steuerlich geltend zu machen und so die eigene Steuerlast zu senken. Für Gutverdiener mit hoher Steuerlast kann das ein wichtiger Faktor in der Gesamtrechnung sein – vorausgesetzt, Objekt, Kauf- und Sanierungsstruktur passen.

In diesem Leitfaden erfahren Sie, wie die steuerlichen Vorteile bei Denkmalimmobilien funktionieren, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und wie sich die Ersparnis typischerweise berechnet. Vorweg: In vielen Fällen entscheidet die steuerliche Behandlung darüber, ob eine Investition „nur“ solide ist – oder spürbar besser dasteht.

Inhaltsverzeichnis

1. Grundvoraussetzungen für die Steuervorteile
2. Die Denkmal-AfA: Herzstück der Förderung
3. Zusätzliche Abschreibung der Gebäudesubstanz
4. Finanzierungskosten vollständig absetzbar
5. Steuerfreier Verkaufsgewinn nach zehn Jahren
6. Steuervorteile bei Selbstnutzung
7. Konkretes Rechenbeispiel
8. Für wen lohnen sich die Steuervorteile?
9. Häufige Fragen zu Steuervorteilen

Grundvoraussetzungen für die Steuervorteile einer Denkmalimmobilie

Bevor Sie die steuerlichen Vorteile nutzen können, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Nicht jede historische oder „schöne“ Altbauimmobilie qualifiziert sich automatisch für die Denkmalabschreibung. Entscheidend ist, dass die Immobilie offiziell als Baudenkmal anerkannt und in der Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes eingetragen ist. Erst dann können Sanierungs- und Umbaumaßnahmen grundsätzlich in den Genuss der steuerlichen Förderung kommen.

Ein weiterer zentraler Punkt ist der zeitliche Ablauf: Die Baumaßnahmen müssen nach Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt werden. Wer eine bereits sanierte Denkmalimmobilie kauft, kann die Sanierungskosten in der Regel nicht mehr selbst abschreiben. Für die Planung Ihrer Investition ist das wichtig und sollte von Anfang an mitgedacht werden.

Grundsätzlich spielt es zunächst keine Rolle, ob Sie die Denkmalimmobilie vermieten oder selbst nutzen möchten. Allerdings unterscheiden sich die steuerlichen Effekte in beiden Fällen deutlich – darauf gehen wir gleich ein.

Die Denkmal-AfA: Herzstück der steuerlichen Vorteile

Die Denkmalabschreibung ist das zentrale Element der Steuervorteile bei Denkmalimmobilien. Sie ist im Einkommensteuergesetz in den Paragraphen 7h und 7i geregelt. Diese gesetzliche Verankerung ist wichtig für die Einordnung: Es handelt sich nicht um ein Schlupfloch, sondern um eine ausdrücklich vorgesehene und geförderte Steuervergünstigung.

Das Prinzip ist einfach: Als Eigentümer einer Denkmalimmobilie können Sie anerkannte Sanierungskosten deutlich schneller steuerlich absetzen als bei einer normalen Immobilie. Konkret heißt das: Die Modernisierungskosten können über einen Zeitraum von zwölf Jahren zu 100 Prozent steuerlich berücksichtigt werden. Bei einer gewöhnlichen Immobilie erstreckt sich die Abschreibung dagegen typischerweise über deutlich längere Zeiträume.

Die Abschreibung erfolgt in zwei Phasen. In den ersten acht Jahren können Sie jährlich neun Prozent der durch die Denkmalbehörde bescheinigten Sanierungskosten als Werbungskosten geltend machen. In den folgenden vier Jahren sind es jeweils sieben Prozent pro Jahr. Nach zwölf Jahren sind die bescheinigten Sanierungskosten steuerlich erfasst – ein Effekt, den andere Anlageformen so selten bieten.

Ein Beispiel verdeutlicht die Größenordnung: Bei Sanierungskosten von 200.000 Euro können Sie in den ersten acht Jahren jeweils 18.000 Euro und in den folgenden vier Jahren jeweils 14.000 Euro vom zu versteuernden Einkommen abziehen. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent entspricht das in den ersten acht Jahren einer jährlichen Steuerersparnis von 7.560 Euro – insgesamt also 60.480 Euro über acht Jahre.

Zusätzlicher Steuervorteil: Abschreibung der Gebäudesubstanz

Die Denkmal-AfA für Sanierungskosten ist jedoch nur ein Teil der Steuervorteile. Zusätzlich können Sie – bei Vermietung – auch die Gebäudesubstanz abschreiben, also den Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt. Diese zusätzliche Abschreibung erhöht die jährliche steuerliche Entlastung und läuft parallel zur Denkmal-AfA.

Für Immobilien, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, erfolgt die lineare Abschreibung über 40 Jahre mit 2,5 Prozent pro Jahr. Für jüngere Immobilien, die ab dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibungsdauer 50 Jahre mit zwei Prozent jährlich.

Diese Gebäude-AfA erhöht Ihre jährliche Abschreibungssumme zusätzlich. Bei einem Gebäudewert von 100.000 Euro und einem Baujahr vor 1925 können Sie beispielsweise weitere 2.500 Euro pro Jahr abschreiben. In Kombination mit der Denkmal-AfA ergibt sich so häufig eine spürbare steuerliche Entlastung, die die Gesamtrendite der Investition verbessern kann.

Weitere Steuervorteile: Finanzierungskosten vollständig absetzbar

Neben Denkmal-AfA und Gebäude-AfA gibt es einen weiteren Punkt, der in der Praxis oft relevant ist: Wenn Sie Ihre Denkmalimmobilie vermieten, können Sie Finanzierungskosten als Werbungskosten geltend machen. Dazu zählen insbesondere Darlehenszinsen, die gerade in der Anfangsphase einer Finanzierung den größten Anteil der monatlichen Rate ausmachen.

Je nach Ausgestaltung können auch weitere Kosten wie Bereitstellungszinsen, Bankgebühren oder bestimmte grundbuchbezogene Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung steuerlich berücksichtigt werden.

Durch die Kombination aus Denkmal-AfA, Gebäude-AfA und Finanzierungskosten kann es in den ersten Jahren dazu kommen, dass die steuerlich relevanten Überschüsse aus der Vermietung sehr gering ausfallen – teilweise sogar nahe null. Wichtig ist dabei: Das ist eine steuerliche Betrachtung. Real fließen Mieteinnahmen weiterhin, während Abschreibungen und Kosten steuerlich gegengerechnet werden.

Wie stark der Effekt ausfällt, hängt von Kaufpreisaufteilung, Sanierungsanteil, Finanzierung und persönlichem Steuersatz ab. Bei hoher Steuerlast kann die steuerliche Entlastung über die Jahre jedoch einen erheblichen Unterschied machen.

Steuervorteil beim Verkauf: Steuerfreier Gewinn nach zehn Jahren

Ein weiterer Steuervorteil, der oft in die Gesamtrechnung gehört, betrifft den Verkauf: Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind nach Ablauf von zehn Jahren in der Regel steuerfrei. Das gilt nicht nur für Denkmalimmobilien, ist bei ihnen aber häufig besonders relevant, weil sich steuerliche Effekte und Wertentwicklung über die Zeit addieren können.

Das bedeutet: Wenn Sie die Immobilie für 300.000 Euro kaufen und nach zwölf Jahren für 400.000 Euro verkaufen, bleibt der Gewinn von 100.000 Euro nach aktueller Regelung steuerfrei. Bei Aktien, Fonds oder anderen Wertpapieren fällt dagegen in der Regel Abgeltungssteuer (inklusive Solidaritätszuschlag) an, wodurch netto weniger vom Gewinn übrig bleibt.

Für langfristig orientierte Anleger ist diese Steuerfreiheit beim Verkauf ein zusätzlicher Baustein – neben den Abschreibungen und den laufenden Mieteinnahmen während der Haltedauer.

Steuervorteile einer Denkmalimmobilie bei Selbstnutzung

Bisher haben wir hauptsächlich über vermietete Denkmalimmobilien gesprochen. Doch auch wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen möchten, gibt es steuerliche Vorteile – allerdings in anderer Form und meist in geringerem Umfang.

Bei Selbstnutzung können 90 Prozent der Sanierungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden, und zwar mit jeweils neun Prozent pro Jahr. Die Abschreibung erfolgt als Sonderausgaben in Ihrer Einkommensteuererklärung.

Der Unterschied zu vermieteten Denkmalimmobilien liegt darin, dass bei Selbstnutzung keine Werbungskosten geltend gemacht werden können. Das bedeutet: Finanzierungskosten wie Darlehenszinsen sind in der Regel nicht zusätzlich absetzbar. Auch die Gebäude-AfA für die Altbausubstanz entfällt bei Selbstnutzung.

Trotzdem kann der Effekt erheblich sein. Bei 200.000 Euro Sanierungskosten können Sie über zehn Jahre 180.000 Euro (90 Prozent) abschreiben, also 18.000 Euro pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent entspricht das einer jährlichen Steuerersparnis von 7.560 Euro.

Konkretes Rechenbeispiel: So rechnen sich die Steuervorteile

Lassen Sie uns die verschiedenen Komponenten der Steuervorteile in einem Gesamtbeispiel zusammenführen, damit die steuerliche Wirkung greifbarer wird. Wichtig: Es handelt sich um ein Rechenbeispiel mit Annahmen – die tatsächlichen Werte hängen immer vom Einzelfall ab.

Angenommen, Sie kaufen eine vermietete Denkmalimmobilie für 300.000 Euro. Davon entfallen 100.000 Euro auf den Gebäudewert und 200.000 Euro auf die Sanierungskosten. Die Immobilie wurde 1910 erbaut. Ihr persönlicher Steuersatz liegt bei 42 Prozent.

In den ersten acht Jahren können Sie jährlich abschreiben: 18.000 Euro Denkmal-AfA (neun Prozent von 200.000 Euro) plus 2.500 Euro Gebäude-AfA (2,5 Prozent von 100.000 Euro), insgesamt also 20.500 Euro pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent entspricht das einer jährlichen Steuerersparnis von 8.610 Euro.

In den Jahren neun bis zwölf können Sie jährlich abschreiben: 14.000 Euro Denkmal-AfA (sieben Prozent von 200.000 Euro) plus 2.500 Euro Gebäude-AfA, insgesamt 16.500 Euro pro Jahr. Das entspricht einer jährlichen Steuerersparnis von 6.930 Euro.

Über zwölf Jahre summieren sich die Steuervorteile Ihrer Denkmalimmobilie auf: (8 × 8.610 Euro) + (4 × 6.930 Euro) = 68.880 Euro + 27.720 Euro = 96.600 Euro.

Sie erhalten also in diesem Beispiel fast 100.000 Euro an Steuerersparnis – das sind rund 32 Prozent Ihrer ursprünglichen Investition von 300.000 Euro. Hinzu kommen die laufenden Mieteinnahmen, die Entwicklung der Immobilie am Markt und die Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufsgewinns nach zehn Jahren.

Für wen lohnen sich die Steuervorteile einer Denkmalimmobilie besonders?

Die Steuervorteile sind besonders spürbar für Personen mit hohem zu versteuerndem Einkommen. Der Grund liegt auf der Hand: Je höher Ihr Steuersatz, desto höher fällt die absolute Steuerersparnis durch die Abschreibungen aus.

Bei einem Steuersatz von 25 Prozent würden Sie bei unserem Beispiel „nur“ rund 57.000 Euro über zwölf Jahre sparen. Bei einem Spitzensteuersatz von 45 Prozent hingegen wären es etwa 104.000 Euro. Damit gilt: Mit steigender Steuerlast steigt auch der absolute Vorteil.

Besonders geeignet sind Denkmalimmobilien daher häufig für Selbstständige, Freiberufler, Geschäftsführer und andere Gutverdiener, die steuerliche Effekte sinnvoll nutzen möchten und gleichzeitig langfristig in eine Immobilie investieren.

Aber auch für Anleger mit moderatem Einkommen kann eine Denkmalimmobilie sinnvoll sein, wenn die Gesamtrendite aus Mieteinnahmen, Wertentwicklung und Steuerersparnis stimmt. Eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung zeigt am zuverlässigsten, ob sich die Struktur in Ihrer persönlichen Situation optimal nutzen lässt.

Sicherheit und Wertstabilität als Basis der Investition

Bei allen Steuervorteilen sollte eines nicht vergessen werden: Die Steuerersparnis ist nur ein Teil der Attraktivität. Die Basis jeder Investition sollte eine solide Immobilie in guter Lage mit realistischem Mietpotenzial sein.

Kapitalanleger suchen in erster Linie Sicherheit und Wertstabilität. Immobilien können diese Eigenschaften bieten, da Mieten und Immobilienwerte langfristig häufig mit der Inflation steigen. Denkmalimmobilien haben darüber hinaus den Vorteil begrenzten Angebots und oft einer besonderen Attraktivität für Mieter, was zu stabilen Vermietungssituationen und teilweise höheren Mieten führen kann.

Die Steuervorteile sind damit eher ein zusätzlicher Hebel: Sie können eine gute Investition verbessern, ersetzen aber nicht die sorgfältige Prüfung von Lage, Objektqualität und Vermietbarkeit.

Häufige Fragen zu den Steuervorteilen von Denkmalimmobilien

Welche Steuervorteile bietet eine Denkmalimmobilie konkret?

Die Hauptsteuervorteile einer Denkmalimmobilie umfassen die Denkmal-AfA (100 Prozent der bescheinigten Sanierungskosten über zwölf Jahre absetzbar), die Gebäude-AfA (2,0 bis 2,5 Prozent jährlich), vollständig absetzbare Finanzierungskosten bei Vermietung und steuerfreie Veräußerungsgewinne nach zehn Jahren. In Kombination kann das die Steuerlast spürbar senken – die konkrete Wirkung hängt jedoch immer vom Einzelfall ab.

Kann ich die Steuervorteile auch ohne Vermietung nutzen?

Ja, auch bei Selbstnutzung können Sie von den Steuervorteilen einer Denkmalimmobilie profitieren. Sie können dann 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre als Sonderausgaben absetzen. Allerdings entfallen bei Selbstnutzung die Gebäude-AfA und die Absetzbarkeit von Finanzierungskosten.

Wie lange muss ich die Immobilie halten, um alle Steuervorteile zu nutzen?

Um die Steuervorteile einer Denkmalimmobilie voll auszuschöpfen, sollten Sie einen Anlagehorizont von mindestens zwölf Jahren einplanen. Nach zehn Jahren können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen. Die Denkmal-AfA läuft über zwölf Jahre.

Brauche ich einen Steuerberater für die Nutzung der Steuervorteile?

Ja, wir empfehlen dringend, einen auf Immobilien spezialisierten Steuerberater zu konsultieren. Die steuerlichen Vorteile von Denkmalimmobilien sind komplex, und ein Experte kann sicherstellen, dass Sie alle Abschreibungsmöglichkeiten optimal nutzen und keine Fehler bei der Steuererklärung machen.

Gibt es Risiken bei den Steuervorteilen einer Denkmalimmobilie?

Die Steuervorteile selbst sind gesetzlich verankert und sicher. Risiken können entstehen, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind (z.B. Sanierung vor Kaufvertrag) oder wenn die Denkmalschutzbehörde die Maßnahmen nicht anerkennt. Eine professionelle Beratung minimiert diese Risiken.

Wichtige rechtliche Hinweise zu den Steuervorteilen

Alle hier genannten Informationen zu den Steuervorteilen von Denkmalimmobilien dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Die steuerliche Behandlung von Denkmalimmobilien ist komplex und hängt von vielen individuellen Faktoren ab.

Wir empfehlen dringend, vor einer Investitionsentscheidung einen auf Immobilien spezialisierten Steuerberater zu konsultieren. Dieser kann Ihre persönliche Steuersituation analysieren und Ihnen konkret berechnen, welche Steuervorteile Sie durch eine Denkmalimmobilie realisieren können.

Die gesetzlichen Regelungen zur Denkmal-AfA sind in den Paragraphen 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes festgelegt. Für Selbstnutzer gilt Paragraph 10f EStG. Diese gesetzlichen Grundlagen sind seit vielen Jahren stabil und genießen breiten politischen Konsens, da sie dem Erhalt des kulturellen Erbes dienen.

Ihr nächster Schritt: Steuervorteile einer Denkmalimmobilie optimal nutzen

Die Steuervorteile von Denkmalimmobilien sind erheblich und können Ihre Rendite deutlich steigern. Doch ob eine Denkmalimmobilie für Sie die richtige Investition ist und Sie die Steuervorteile optimal nutzen können, hängt von vielen Faktoren ab: Ihrer Einkommenssituation, Ihren Investitionszielen, Ihrer Risikobereitschaft und nicht zuletzt von der konkreten Immobilie.

Wir erstellen für Sie gerne eine kostenlose und unverbindliche Wirtschaftlichkeitsberechnung, die alle Aspekte Ihrer individuellen Situation berücksichtigt. So können Sie auf einer soliden Zahlengrundlage entscheiden, ob die Steuervorteile einer Denkmalimmobilie zu Ihren Zielen passen.

Lassen Sie uns in einem persönlichen Gespräch herausfinden, wie viel Sie durch die Steuervorteile einer Denkmalimmobilie konkret sparen können. Wir erläutern Ihnen alle steuerlichen Vorteile im Detail und beantworten alle Ihre Fragen.

Nehmen Sie Kontakt zu uns auf.
Hier finden Sie unsere Denkmalimmobilien.

Mehr zum Thema:
Beispielrechnung Denkmal-Abschreibung.
Denkmal-AfA für Kapitalanleger.