Denkmal-AfA - Das ist zu beachten


Der Kauf einer Denkmalimmobilie kann sich zu einer lukrativen Kapitalanlage entwickeln, doch es ist essentiell wichtig, dass Käufer ein paar wichtige Punkte nicht außer Acht lassen, die im Zusammenhang mit der Denkmalabschreibung beachtet werden müssen.

Drei Dinge, die man wissen muss

  • Das Wichtigste vorweg: Eine über die Denkmal-AfA hinausgehende Abschreibung für Abnutzung ist nur dann möglich, wenn der Käufer das Haus nicht selbst nutzen möchte. Die Denkmalimmobilie muss also vermietet werden. (Eine weitere Möglichkeit wäre die Nutzung der Immobilie als Gewerbeimmobilie. Auch dann wäre eine Abschreibung grundsätzlich möglich.)
  • Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Kalkulation. Der Erwerber muss wissen, dass die Denkmal-Abschreibungsmöglichkeiten für eine Dauer von 12 Jahren gelten. Die Rechnung sollte also auch darüber hinaus, sprich auch nach 13 Jahren noch aufgehen. Ist dies der Fall, dann bieten Denkmalschutzimmobilien je nach Einkommenssituation teils fantastische Renditemöglichkeiten, die dem Eigentümer helfen, auf vollkommen legalem Wege Steuern zu sparen. Aber Achtung: Nur das Haus selbst kann abgeschrieben werden, das Grundstück dagegen nicht. Entfallen beim Kaufpreis von z.B. 300.000 Euro 200.000 Euro auf das Grundstück, können nur 100.000 Euro für das Haus abgesetzt werden. Für das Grundstück entstehen dagegen über die Grundsteuern zusätzliche Aufwände. Da für Denkmalimmobilien meist vergleichsweise hohe Sanierungskosten anfallen, können diese ebenfalls abgeschrieben werden und zwar 9% der Kosten in den ersten 8 Jahren und 7% für weitere 4 Jahre. Auch die Zinsen eines Kredites, der extra für die Sanierung aufgenommen wurde, können abgesetzt werden. Doch Vorsicht: Renovierungskosten und Zinsen können nur dann abgesetzt werden, wenn die Sanierung nach dem Zustandekommen des Kaufvertrags beauftragt wurde. Alle Arbeiten, die zuvor durchgeführt und nun weiterbearbeitet werden, können nicht abgesetzt werden.
  • Aufgrund der Vorgaben der Denkmalschutzbehörden sind Sanierungen im Bereich von denkmalgeschützten Immobilien oftmals kompliziert und damit aufwändiger und teurer. Daher ist es wichtig, bei der Umsetzung auf spezialisierte Handwerker zu setzen, die ihre Fachkenntnis im Zweifel auch nachweisen können. Zudem ist es gegebenenfalls ratsam, einen denkmalerfahrenen Bauherren an seiner Seite zu haben, der den gesamten Sanierungsprozess begleitet und Angebote vergleichen und beurteilen kann.

Fazit

Denkmalgeschützte Immobilien können einen erheblichen Beitrag dazu leisten, das zu versteuernde Einkommen zu verringern, unter anderem auch dadurch, dass durch die aufwändige Sanierung deutlich höhere Kosten abgesetzt werden können als es bei einem "normalen" Haus der Fall ist. Hinzu kommen regelmäßige Mieteinnahmen und eine nahezu gesicherte Nachfrage nach den beliebten Altbau-Immobilien.

Einziger Wermutstropfen: Die Sanierung einer Denkmalimmobilie unterliegt der strengen Auflage der zuständigen Denkmalbehörde, deren Auflagen und Pflichten oftmals unnachgiebig erfüllt werden müssen. Wer also beispielsweise von einem auf den eigenen Geschmack zugeschnittenen Grundriss träumt, der wird hier schnell eines Besseren belehrt.

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