Denkmalimmobilie Salzmann Quartier, Kassel
Betreutes Wohnen im Industriedenkmal
Wo einst Webstühle ratterten und Textilien für ganz Europa gefertigt wurden, entsteht heute ein Ort zum Leben und Ankommen. Im Kasseler Stadtteil Bettenhausen verwandelt sich der imposante Westflügel der ehemaligen Textilfabrik Salzmann & Comp. in 96 hochwertige Appartements für Betreutes Wohnen. Die Einheiten bieten Wohnflächen zwischen 33 m² und 67 m² zu Kaufpreisen von 259.660 € bis 482.640 € – nach Abzug der KfW-Förderung bereits ab 214.660 €. Mit monatlichen Mieteinnahmen zwischen 542 € und 1.105 € bei einer Mietvertragslaufzeit von über 20 Jahren verbindet dieses Projekt historische Substanz mit einem zukunftssicheren Investment.
Die Geschichte dieses Ortes reicht bis ins Jahr 1879 zurück, als Heinrich Salzmann sein Unternehmen gründete. Schon 1891 entstand die Fabrik an der Sandershäuser Straße – strategisch klug zwischen Main-Weser-Bahn und dem Hafen an der Fulda gelegen. Der markante Westflügel mit seinem weithin sichtbaren Turm wurde 1913 errichtet. Unter den 90 Meter langen Dächern vereinte das Ensemble einst Weberei, Imprägnierung und Färberei. Die Entwürfe stammen vermutlich vom renommierten Büro Eubell & Rieck, das hier ein Denkmal des industriellen Fortschritts schuf.
Das Wichtigste auf einen Blick
Das Salzmann Quartier erstreckt sich über 36.570 m² und bringt zusammen, was zusammengehört: Betreutes Wohnen, Mietwohnungen, eine Seniorenresidenz mit 163 Pflegeplätzen, Gastronomie, Kultureinrichtungen und einen Supermarkt. Im denkmalgeschützten Westflügel entstehen auf 5.316 m² die 96 Servicewohnungen. Die behutsame Sanierung nach KfW-55-EE-Standard bewahrt den industriellen Charakter und verbindet ihn mit zeitgemäßer Energieeffizienz durch Anschluss an das städtische Fernwärmenetz.
Wohnen mit Charakter und Weitblick
Die Ein- und Zwei-Zimmer-Appartements beeindrucken durch das, was nur ein echtes Industriedenkmal bieten kann: luftige Deckenhöhen, die den Räumen Großzügigkeit verleihen, und monumentale Fensterflächen, die selbst an grauen Tagen für Helligkeit sorgen. Alle Einheiten sind barrierefrei gestaltet, 24 davon vollständig rollstuhlgerecht – höchste Ansprüche an Bewegungsfreiheit werden hier selbstverständlich erfüllt.
Nahezu jedes Appartement öffnet sich zu einem eigenen Balkon. Mit Ausrichtungen nach Osten, Süden oder Westen und Größen zwischen 3 m² und 6,5 m² bieten sie Raum für den Morgenkaffee in der Sonne oder entspannte Abendstunden mit Blick über das grüne Quartier. Die reich verzierte Klinkerfassade erzählt dabei ihre eigene Geschichte – jeden Tag aufs Neue.
Leben im Grünen, mitten in der Stadt
Das Konzept des Betreuten Wohnens gibt Senioren, was sie sich wünschen: Selbstbestimmung in den eigenen vier Wänden, kombiniert mit der Sicherheit, dass Unterstützung da ist, wenn sie gebraucht wird. Die Appartements lassen sich individuell einrichten. Barrierefreie Badezimmer mit ebenerdiger Dusche, moderne Einbauküchen mit ergonomischen Arbeitsflächen sowie Internet-, Telefon- und Fernsehanschluss bilden die Grundlage für komfortables Wohnen.
Doch das wahre Zuhause endet nicht an der Wohnungstür. Weitläufige Grünanlagen mit barrierefreien Wegen laden zu Spaziergängen ein, ohne das Quartier verlassen zu müssen. Im historischen Kesselhaus – dem Herzen des Areals – soll künftig ein Gastronomiebetrieb als Treffpunkt für Bewohner und Nachbarn entstehen. Der Supermarkt auf dem Gelände macht den Alltag unkompliziert. Hier wächst eine echte Gemeinschaft.
Verlässliche Einnahmen, langfristige Perspektive
Die Zahlen sprechen für sich: Mieteinnahmen zwischen 542 € und 1.105 € monatlich, gesichert durch einen Vertrag über mehr als 20 Jahre mit erfahrenen Betreibern. Alle zwei Jahre wird die Miete indexiert. Die erste Zahlung erfolgt voraussichtlich im September beziehungsweise Dezember 2027.
Doppelter Steuervorteil durch Denkmalschutz und degressive AfA
Die Sanierung nach § 7i EStG eröffnet die Möglichkeit, die Denkmal-AfA für den Altsubstanzanteil zu nutzen. Hinzu kommt die seit 2023 verfügbare degressive Abschreibung von bis zu fünf Prozent jährlich – sie greift bei der Umwidmung von Gewerbe- zu Wohnraum. Gerade in den ersten Jahren entfaltet diese Kombination ihre volle Wirkung und optimiert die Rendite von Anfang an.
Sicherheit, die über das Übliche hinausgeht
Die Macher haben verstanden, was Anleger wirklich brauchen: Ruhe. Deshalb zahlen die Gesellschafter für jedes Appartement in ein Treuhandkonto ein. Sollte es wider Erwarten zu einem insolvenzbedingten Mietausfall kommen, fließen die ausstehenden Mieten nahtlos weiter – bis ein neuer Betreiber gefunden ist. Diese Absicherung begleitet die Immobilie auch bei einem späteren Verkauf.
Das zertifizierte Vorbelegungsrecht rundet das Paket ab: Zugang zu über 14.200 Pflegeplätzen bundesweit, auch für nahe Angehörige gemäß § 15 AO. Eine Investition, die nicht nur finanziell Sinn ergibt, sondern auch dann trägt, wenn das Leben andere Pläne hat.
Kassel-Bettenhausen: Urbanität trifft Lebensqualität
Das Salzmann Quartier liegt an der Sandershäuser Straße mit direkter Anbindung an die Leipziger Straße. Die Kasseler Altstadt ist nur 3,7 km entfernt – Straßenbahn und Bus halten in unmittelbarer Nähe. Der Stadtpark Karlsaue und das beliebte Auebad mit Wellness-, Sport- und Familienbad versprechen Erholung vor der Haustür.
Auch das Umfeld entwickelt sich: Die benachbarte denkmalgeschützte Haferkakaofabrik wird künftig ebenfalls als lebendiger Ort für Wohnen und Gewerbe erschlossen. Bettenhausen erwacht zu neuem Leben.
Eckdaten der Denkmalimmobilie
Einheiten: 96 Appartements für Betreutes Wohnen
Wohnflächen: 32,76 m² bis 66,79 m²
Kaufpreise: 259.660 € bis 482.640 € (ab 214.660 € nach KfW-Abzug)
Mieteinnahmen: 542 € bis 1.105 € monatlich
Energiestandard: KfW 55-EE
Fertigstellung: Voraussichtlich 2027
Mietvertragslaufzeit: 20+ Jahre
Grunderwerbsteuer: 6 %
Notar- und Vollzugskosten: ca. 2 %