Denkmalschutz-AfA für Kapitalanleger
Die Abkürzung "AfA" steht für "Absetzung für Abnutzung", man sagt vereinfacht auch "Abschreibung". Abschreibung bedeutet, dass Kapitalanleger jährlich einen Teil der Kosten - bei der Denkmalschutz-AfA sind dies die Sanierungskosten - steuerlich geltend machen können, man spricht in diesem Zusammenhang auch von Werteverzehr oder Abschreibungsbetrag.
Die Abschreibung allgemein ist in § 7 "Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung" des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt. Die Abschreibung für Baudenkmäler (auch "Denkmalabschreibung" genannt) ist deutlich höher als die für Neu- oder Altbauten. Sie ist in den folgenden Paragraphen geregelt:
- § 7h Erhöhte Absetzungen für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
- § 7i Erhöhte Absetzungen für Baudenkmale
- § 10f Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
Wer also als Kapitalanleger in eine Denkmalimmobilie investiert, profitiert von entsprechenden Steuervorteilen.
Abschreibungsarten im Vergleich
| Denkmalimmobilie | Bestandsimmobilie | Neubau | |
| Kaufpreis minus Grundstücksanteil | Kaufpreis minus Grundstücksanteil | Kaufpreis minus Grundstücksanteil | |
| Denkmalschutz-AfA | Lineare Abschreibung § 7 EStG | Lineare Abschreibung § 7 EStG (degressiv) | |
| für Kapitalanleger (§ 7h, 7i EStG) | für Selbstnutzer (§ 10f EStG) | bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind: jährlich 2 % vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind – jährlich 2,5 % |
linear absetzbar mit 2 % p.a. über 50 Jahre |
| Anteil der Kosten der Sanierung innerhalb von 12 Jahren zu 100 % absetzbar: 1. – 8. Jahr 9 % p.a. 9 – 12. Jahr 7 % p.a. | Anteil der Kosten der Sanierung innerhalb von 10 Jahren zu 90 % absetzbar: 1. – 10. Jahr 9 % p.a. | ||
Dank Denkmalschutz mit Abschreibungen Steuern sparen
Bei der Besteuerung unterscheidet der Gesetzgeber danach, ob die Immobilie nach der Sanierung vermietet oder selbst genutzt wird. Außerdem wird unterschieden zwischen Gebäuden, die in die Denkmalliste eingetragen sind (§ 7i EStG) und Gebäuden, die in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet liegen (§ 7 h EStG). Der entsprechende Gesetzestext lautet: "Bei einem im Inland gelegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 (...) im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen." Dies gilt nach § 7h EStG auch für Gebäude in Sanierungsgebieten, auch wenn sie nicht unter Denkmalschutz stehen.
Mehr Infos zur Abschreibung von vermieteten und selbstgenutzten Denkmalimmobilen.
Nicht alles kann abgeschrieben werden
Nicht alle Modernisierungskosten sind steuerlich absetzbar. Absetzbar sind nur die Kosten, die tatsächlich der Erhaltung des Denkmals dienen. Steht beispielsweise nur die Fassade einer Immobilie unter Denkmalschutz, können nur die Kosten abgeschrieben werden, die der Erhaltung der Fassade dienen. Die Renovierung des Treppenhauses oder der Neubau einer Garage wären in diesem Fall nicht absetzbar. Auch das Grundstück, auf dem die denkmalgeschützte Immobilie steht, kann nicht abgeschrieben werden, da es sich im Gegensatz zum Gebäude nicht abnutzt.
Ist ein Haus als Eigentümergemeinschaft aufgeteilt, gehören die einzelnen Wohnungen der Denkmalimmobilie also unterschiedlichen Eigentümern, so werden die Kosten der Denkmalsanierung anteilig angesetzt. Nur die einer konkreten Wohnung zurechenbaren Kosten können vom Wohnungseigentümer abgeschrieben werden.
Die Denkmal-Abschreibung kann nicht übertragen werden
Die Abschreibung ist nicht übertragbar. Wird eine sanierte Denkmalimmobilie verkauft, kann die AfA nicht vom Verkäufer, dem "Sanierer", auf den Käufer übertragen werden. Der Grund dafür ist einleuchtend: Die Abschreibungsmöglichkeit soll den Erhalt der Immobilie fördern, nicht den Kaufpreis. Der Käufer, der nur einen Kaufpreis zahlt, unabhängig davon, ob die Sanierung darin enthalten ist oder nicht, kann die Sanierungskosten insoweit nicht geltend machen.
Fazit: Was kann bei Denkmalimmobilien abgeschrieben werden?
Wird eine Denkmalimmobilie erst saniert und dann vermietet, können die Modernisierungskosten 8 Jahre lang mit jeweils 9 % und weitere 4 Jahre mit 7 % von der Steuer abgesetzt werden. Anders verhält es sich bei Selbstnutzern: Sie können die Modernisierungskosten 10 Jahre lang mit jeweils 9 % vom zu versteuernden Einkommen absetzen. Absetzbar sind nur Kosten, die unmittelbar der Erhaltung des Baudenkmals dienen.
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